泳池制度.doc

中国 永安 鑫科·永安山庄 会所管理方案 （讨论稿） DTZ戴德梁行房地产顾问（深圳）有限公司 谨 呈 二零一二年八月目 录 一、 会所经营方式 2 （一） 会所经营方式类别 2 （二） 会所经营方式对建设单位影响 3 （三） 会所设施功能组合 3 （四） 附有偿服务活动 5 二、 会所经营 6 （一） 会所产权 6 （二） 会所服务对象 6 （三） 营运模式 6 （四） 会籍类别（会员） 7 （五） 财务分担 7 （六） 会所开放时间 7 （七） 活动设备收费 7 （八） 会所人员架构、招聘要求及岗位职责 10 三、 会所功能设计与布局规范 11 （一）健身房的设计与布局 11 （二）游泳池的设计与布局 13 （三）网球场的设计与布局 14 （四）兵乓球室的设计与布局 15 （五）台球室的设计与布局 16 （六）桑拿浴室的设计和布局 16 （七）游戏室的设计与布局 21 （八）棋牌室的设计与布局 22 四、 会所项目服务规程 23 (一) 总服务台服务规程 23 (二) 健身房服务规程 27 (三) 游泳池 29 ? 游泳池水质卫生标准规定 29 ? 游泳池水质处理药剂及处理规定 30 ? 游泳池救生员工作规程 32 ? 药品的投放次数、用量、顺序及新水处理操作程序 34 (四) 网球场服务规程 37 (五) 乒乓球服务规程 38 (六) 台球室服务规程 40 (七) 桑拿浴室服务规程 43 (八) 游戏室服务规程 44 (九) 棋牌室服务规程 46 会所管理方案 本方案是根据物业市场会所的一贯标准而形成，可能在执行过程中有不适用的地方，建设单位应根据项目的定位而确定会所应开展何种项目，从而满足业主的需求。 会所经营方式 现代发展的高档住宅或办公楼物业必须在会所及康乐设施配套方面有周全的编排，作用以维持物业本身的价值，又令业主享的尊贵的地位，作为休闲聚会的中心点。因此，在选择营运方式前，必须衡量物业本身及业主的档次与消费能力以作取舍。但大部分的会所经营不得其法，在服务质量、营运方式、设施维修保养均在标准水平以下，最后年年亏损，会所形同虚设，严重影响物业管理质素及建设单位声誉。 会所经营方式类别 大致上，会所的经营方式可分为三大类： 外包专业公司营运方式 在这种形式下，会所产权属于建设单位所有，建设单位将会所一切经营、运作外判给专业公司负责，建设单位每月向该公司收取一个定额租金或一个较便宜的定额租金加上营运公司营业额或利润所得的一个百分点作为收益。而承判商以自负盈亏方式运作。 半外包专业公司营运方式 在这种形式下，会所的经营权理论上由建设单位及一间专业营运公司各占50％共同拥有，而实际上，会所则交由营运公司全权负责，会所的盈亏由双方平均分享及分担。 建设单位独自经营 在这种形式下，建设单位负责会所的一切营运，自负盈亏。 会所经营方式对建设单位影响 形式 好处 坏处 1.外包专业公司营运方式 1）建设单位收入稳定，并且不会出现亏损。 2）不用自组营运公司，减少启动支出，降低因缺少经营会所经验而导致之风险。 1）对于会所质量的控制较差，物业整体形象易受影响。 2）收益可能较自己营运时低。 2.半外包专业公司营运方式 1）由于会所盈亏由建设单位及营运公司平均分摊，如会所有丰厚盈利时，建设单位的收入会较外包专业公司营运方式多 2）建设单位可促留监管会所质量的权力，有效控制服务质素。 1）建设单位须面对可能亏损的情况，收入不稳定。 3.建设单位独自经营 1）会所盈利（如有），建设单位可全数收入。 2）会所可完全按建设单位方针及方法营运。 3）建设单位可灵活性满足业主在设施上或收费上的要求。 1）前期激活费用，如人员招聘等费用较其他经营方式大。 2）缺乏经营会所经营容易导致亏损。 3）缺乏经验，会所服务质量较难维持. 会所设施功能组合 建设单位及物业服务公司在投资会所设施配置前，必须确定了解物业本身客户之兴趣及需要以作取舍，因不同的客户其消费能力有别，建设单位须在前期定位准确规避风险。 下列建议之基本会所功能为现时客户所喜好： 会所类别——休闲会所----供住宅客户专用 *会所功能组别 建议设施功能 建议面积 综合式会所 休闲式会所 豪华会所 健身房 * * * 桑拿、按摩室 （10人）30平方米、10平方米（每室） * * 中餐 500平方米/100人 * 西餐酒廊 300平方米/100人 * * * 雪茄吧 150平方米/50人 * 休闲咖啡网吧 60-80平方注/30人 * * * 羽毛球场/网球场 16.36*9.9/36.36*18.18 * * 乒乓球室 60平方米/2台 * 球室 60平