结构化信托优质物业投资基金运r作方案.doc

？？优质物业投资基金 （产品简介） 国内首支合伙加信托投资基金 国内首支优质物业收益权投资基金 一、？？物业权投资基金产生的环境 （1）不断加息，催生民间融资 从年初到现在国家已经累计上调存贷利息0.5%，上调存款准备金2%，随着国家进一步收紧货币市场政策的推出，银行可放款额度不断减少，银行对企业的选择更是保大、放大，这样使得部分优质企业的融资难问题进一步的凸显。一直作为民企盘活短期周转的民间资金也随同国家银根收紧的基调，融资成本是飞速的上涨，现在沿海城市的民间融资成本月息达到5%每月以上。而与此同时生活的物价水平是屡创新高，民众是纷纷在寻找如何降低生活成本的同时也在寻觅即稳健又能跑赢通胀，避免自有财产贬值的投资方式。 （2）我们还能投资什么 楼价封顶、A股残局、期货残酷、黄金恐高、矿业迷茫，我们投资什么？ （3）最快捷更简单的物业收益权融资基金：？？基金 ？？合伙基金是国内首只融资类的投资基金。？？基金是基于银行、信托的贷款审核模式，却能接受更多样化、更大范围的抵押物；根据银行、信托对抵质押物的折扣标准，更大限度的保障基金的资金安全。同时？？基金追求的是更合法更合理的利润率，使？？投资基金更简单更有保障。 二、？？基金基本要素 1、？？基金简介 基金名称 深圳市？？投资企业（有限合伙） 性质 有限合伙制 规模 人民币5000万元以上（根据情况调整） 基金期限 基金期限为2年。可提前终止，也可在管理合伙人根据情况延长 发起人 深圳市？？投资管理有限公司 管理合伙人 深圳市？？投资管理有限公司 普通合伙人 深圳市？？投资管理有限公司承诺投资最低认购500万元，占基金总规模的10%，作为基金的普通合伙人。 有限合伙人 不超过49人（含49人），一般认购人均为有限合伙人。最低入伙起点100万元，以上部分按100万的整数倍增加。 注册地 深圳市 托管银行 中国光大银行深圳分行 2、？？基金投资方向 （1）优质商业物业收益权投资：红本酒店公寓或商铺，写字楼物业抵押融资 （2）泛收益权类结构化信托产品次级投资 优质物业区域选择： ①一线城市：北京、上海、广州及深圳； ②二线城市：一线城市以外的省会城市、直辖市，以及计划单列市； ③三线城市：一线、二线城市以外的有战略意义的大中城市和经济总量较大的城市，其2010年GDP在3000亿元以上，比如温州、佛山和东莞等。 3、？？基金收益分配 当基金累计实现收益超过8%以上时，计划每半年可分配一次 每次分配时分配比例不低于基金总收益的50% 基金到期时有需要续期时收益分配起点提到10%以上 4、基金运作机制 ？？合伙基金在存续期间可根据企业融资规模大小和市场结构化信托计划发行的速度，直接或通过加入信托计划的方式间接参与融资项目的投资，通过企业到期溢价赎回抵押物或将收益权溢价回购给信托计划的方式退出。 直接投资：企业融资规模不大于本合伙基金规模而资金需求时间短时，可采取直接投资方式锁定客户。把合伙基金管理简单，风控流程简易等优势运用起来，降低资金空档时间，提高资金使用率，提升资金回报。 间接投资：通过认购信托计划的次级或劣后份额的方式来投资企业抵押融资项目，可利用信托资金的杠杆性，放大资金规模，使合伙基金能承接大于其规模的融资项目，令静态的合伙基金可根据融资项目规模动起来，放大基金的投资收益。 5、基金盈利测算 算得出看得懂的高稳定回报 （1）合伙基金只采取直接投资方式投资 根据市场对抵押融资项目短期拆借利息水平普遍在月息不高于4.5%。所以要让合伙基金在市场有竞争力，和提高资金使用效率，月息至少在1.5%到3%之间。盈利如下表：（单位：万元） 合伙基金规模（M） 5000 5000 5000 备注 基金预期年化收益率（S）））） 评估：专业评估公司对物业做评估报告 折扣：按照市场价值的折扣率计算可融资金额 公证：放款之前需在公证处做公证 抵押：国土局做物业抵押登记 抵押率标准： ①、商铺抵押融资的抵押率： 临街商铺、商业圈内临街商铺5.5折； 商业圈内楼上商铺5折； 非商业圈商场商铺4.5折； 非商业圈楼上商铺4折。 ②、写字楼抵押融资的抵押率： 商业中心甲级写字楼5.5折； 非商业中心甲级写字楼5折； 商业中心非甲级写字楼4.5折； 非商业中心非甲级写字楼4折。 ③、住宅抵押融资的抵押率： 10年内市中心普通住宅5.5折； 10年内非市中心普通住宅5折； 10年以上市中心普通住宅5折； 10年以上非市中心普通住宅4.5折； 别墅3.5折 。 三、？？收益权基金与其他投资方式优势 1 股权基金比较 用于融资，稳健可预算收益，回报周期短 2 信托计划比较 收益更高，操作效率高 3 有限公司比较 具有运营成本