苏州的经济与房h产 个人房地产论文.docVIP

苏州的经济与房地产 流动人口减少 工厂倒闭治安恶化海关情况零售房地产基础设施建设银行　　大学生就业担忧经济在预期中加速下滑，“倒闭潮”席卷着出口前沿长三角地区，今后的苏州可能是这样的：劳动力成本、租金成本上升使得很多企业开始向内地迁移，工厂倒闭增加；制鞋、玩具出口开始受到冲击，接单开始减少；社会治安开始转差，群体性事件增多（企业倒闭，工人拿不到工资，冲击工厂），警察工作负荷增加；房价止升转跌，幅度不比深圳小。　　流动人口减少　　大量的工厂倒闭和裁员使得苏州的流动人口少了很多，大量的民工已经返乡，这点从傍晚街道两边的人群可以感觉到，比以前看到的明显要少。流动人口的减少直接冲击着餐饮、零售、出租屋等生意，除了少数餐馆生意火爆外，大部分餐馆都不像去年那样要排队等位了；超市小卖部的生意少了很多，不少也已经关门了；出租屋的空置率大幅上升，房租价格大幅下跌，一套 50－60平方米2房1厅的房子月租金目前大约是600－700元，前年去年价格在1000元以上。　　工厂倒闭　　倒闭的企业主要集中在制鞋、玩具、纺织服装等出口型行业，预计可能占全部企业数量的1/3-1/4左右。造成倒闭主要有几个原因：第一是接不到订单，现在国外订单不断减少，中小企业接单难度越来越大，很多订单是提前一年下的，今年的成交数据的情况反映的是去年的订单情况，情况还不会太差，而从今年下半年尤其是广交会的订单急剧下滑来看，明年的出口情况会比今年恶劣很多，预计制鞋、玩具、纺织服装出口数量会下降超过 15％；成本尤其是劳动力成本并没有降下来，毛纺厂工人非常辛苦，每天需要站立工作，目前月工资超过3000元，电子厂、玩具厂等员工工资也都在 1200－1500元左右，比2006年高出了很多，虽然目前形成了大量的失业，但是目前工人宁可回家找工（从长沙了解的情况是，目前工资水平也是非常高，以建筑工人为例，现在日工资是100元左右，包吃住、中午有休息、晚上6点准时收工，不过现在施工项目也开始减少，很多人也开始返乡）或者是待业也不愿意降低工作目标，预计还要等到失业的进一步加剧工资才会降下来；制鞋、玩具、纺织服装等行业向印尼、缅甸、越南等地转移非常厉害，虽然这些地区面临工会力量强大、局势不稳定等不利因素，但是国家和地区劳动力成本比苏州低50％以上，汇率又大幅贬值，使得向这些国家转移远比在苏州甚至内地大部分地区有利可图。甚至某些大型毛纺企业，现在也非常困难，今年勉强能够做到盈亏平衡，根据近期的订单数量和价格来看，明年肯定是亏损，他们也被迫解聘了几百名工人。　　很多港资和台资企业将要倒闭，工厂老板会采取携款“跑路”的方式来关闭企业，最常见的做法就是离境到了香港或者台湾后给工厂的管理者打电话说，“我走了，剩下的问题你们解决”，然后就换掉电话，再也见不到人了。接下来就是工人索取工资、供应商追货款、银行追贷款、海关追关税的混乱过程，哄抢暴力的场面时有发生。　　工厂倒闭后，为了维护社会稳定，采取了保障工人工资的做法。今后可能的做法是要厂房的房东来承担倒闭企业所欠工资，如果房东无法承担，就没收其土地和厂房拍卖发工资，剩余部分再有来出。这种非市场的做法大大损伤了房东的利益，他们得为承租厂是否倒闭而担忧，相当于额外给承租厂担保，扭曲了经济效率。所以很多房东会根本不愿意出租物业，不然就收很高的抵押品，实际上就跟银行紧缩信贷一样，这种政策使得本来不稳定的企业，经营未来会更加艰难。　　由于房东的补偿能力有限，实际上大部分的欠薪是由各镇在出，这种财政的压力非常巨大。可能会耗光一个镇一年的财政盈余。随着出口形势的加速恶化，越来越多的企业倒闭，需要堵的窟窿越来越大，而经济形式不好已经使得的税收和卖地收入大幅减少了，所以我们预期的这种做法最终将被迫放弃（实际上目前偿付的也主要是规模较大的工厂倒闭员工的工资，对于小厂的倒闭，由于员工行不成谈判能力，往往就被迫疏散了）。　　由于工厂的倒闭不断增加，厂房闲置的情况也不断上升，公路两旁闲置的厂房成片成片，很多打出“低价招租”的广告牌。租金价格也出现了很大的下降，下降幅度将达20％－30％。　　与制鞋、玩具、纺织服装大量倒闭相对应的是电子厂目前倒闭得比较少，主要还只是裁员。其中的原因可能是电子厂固定资产投资比较大，老板直接跑路损失很大；缅甸、越南等地的电子行业配套尚未完成，产业转移的范围还不大。　　治安恶化　　随着工厂的倒闭和失业人口的增加，社会上闲散人员也越来越多，为了生存，很多就铤而走险，因此治安压力越来越大了，治安状况也不断恶化。立案率可能会比去年上升了100％以上，警察每天都在忙着处理各种案件，几乎天天都要加班，即使周末假期也不能离开，随时可能要回来处理突发事件。　　禁摩对治安的改善有些作用，但是也导致了开车抢劫的增加，其恶劣程度比摩托抢劫更