蚌埠某商业项目全程营销招商到流程草案131966764.docVIP

前 言 任何商业项目策划方案的目的和宗旨都是在于提高该项目的销售或招商，塑造、提升品牌形象。本方案在于为我公司蚌埠新商业项目（下称“蚌埠某项目”）提供一个准确的定位与营销推广方向，为该项目的销售和招商作出全程战略性的指导，在对蚌埠市场现状进行了深入细致的了解和研究分析的前提下，找出“蚌埠某项目”的资源问题与机会，以达到或超出原定销售和招商计划的目的，并为我公司进一步塑造品牌形象。 市场分析 蚌埠市商业环境基本状况 蚌埠市同类商业项目调查统计 蚌埠消费者消费范围、消费水准分析 （以上三项应在项目考察初期已完成） 二、项目分析 （一）项目定位 “蚌埠某项目”是集休闲、购物、餐饮、娱乐等多功能服务于一体的大型商业地产项目，满足地域性、全龄层、多客群、各档次消费者的购物、休闲及娱乐等需求，强调一站式、多样化、超值性消费服务。 （二）竞争对手分析（并同我项目进行优势和劣势比较） （项目考察初期应已完成） 销售价格策略分析 （高开低走，保证品牌支撑，预留楼盘销售力。视销售进度让价应是本案的基本策略。确定“高开”的基础价格时，除考虑蚌埠大多数商业楼盘的售价，亦应考虑竞争对手的楼盘定位价，根据对手和自身的优劣势定价） 项目招商分析 从业态布局定位、经营管理定位、消费模式定位来确定招商策略 1、业态布局定位：本项目业态为零售、餐饮、娱乐等多业态并举，主力店（经营主体）、次主力店（专营特色店）、辅助店（文化娱乐会馆等功能店）差异组合，互补共存。市场及业态定位相结合要求不同行业、不同业态的商铺与设施环境的整体规划、动线通透、空间营造等要和谐且布局合理，要有区域性、层次性和互补性。 2、经营管理定位：以商铺租赁经营为主，实现租金持续增长为目标，进行统一运营管理。 通常要由专业的物业管理商和商业运营管理商共同实施后期运营管理的（成熟情况下二者合一），在一个建筑群内，涉及的行业多、店铺多、功能多，商品组合的宽度极宽、深度极深，利益诉求复杂，管理难度巨大，表现出高度专业化与高度综合化并存的成熟性结构特征。 3、消费模式定位：满足全家/全客层的生活体验。通过设置大面积百货和卖场及大量不同行业的各类专卖店、儿童及青年游乐设施、文化广场餐饮店等以覆盖老中青幼四代各个层次不同类型的顾客；再辅以各类专门店等针对各类消费者的需求。 总之,“蚌埠某项目”是一种复合型的商业集合体，而不是一种单一商品经营业态，它首先是一个大型的商业综合建筑体及其统一管理的经营实体，其目的是包容商业资源和顾客需求，因此，招商的对象应该要能符合该项目的经营属性，并要能满足长期消费需求的资源利用规划，适应统一管理的要求，在统一的组织体系下运作，始终体现商业主导地位和商业品牌价值。 三、推广计划 商业地产总的目标是招商、销售及商业运营三个方面的成功。如何有效的推动招商、销售、运营工作的进展，就是评价宣传推广工作是否合理有效的铁定标准。在项目的运作过程中，宣传推广应根据项目实际进展状况划分阶段。并且使每个阶段的目的、投入、策略明确，保证推广的顺畅和各阶段间的延续性。这样可以避免盲目的为了宣传而宣传的事情发生，并可以有效的控制推广、宣传中所产生的费用，合理的分配预算费用。强调其商业上的前景。一方面要用市场的实绩来证明的优秀，另一方面要不断描述美好前景给目标群体，目标客户认可了公司的理念 （1） 准确的市场定位、合理的商业规划、差异化的业态及商品组合，对目标商户定位落实； （2） 有效的招商组织，强大的运营团队，建立商业资源管理和商务活动监督机制； （3） 健全、完善的企业经营管理模式，制度规范化、表单标准化及业务流程化； (4) 充足的自有资金保证，良好的融资渠道，完善的财务监控与组织管理； 这一阶段以物业落位、商铺管理、商户落位，管理商铺的出租率、入驻租户的租金、费用收取为主要目标。建立统一的物业管理公司和工程管理规范，实施总监理责任制，是运营管理的重要基础。 2、项目开业培育期： （1） 关注业态结构与业态布局的科学性； （4） 关注租金收入、收入的增长变化及租户往来结款的及时性； （5） 关注宣传促销方案的正确性、结果的准确性与有效性； （6） 关注客流计量和会员体系的建设、固定客户群体的发展及顾客忠诚度的提升； （7） 关注服务范畴、服务质量，租户考核结果与管理措施的完善； （8） 关注顾客消费服务环境、消费热点及商品与租户的品质、质量； （9） 关注软、硬件环境、氛围营造及发展趋势的确定等； 这一阶段强调本项目、租户的双赢，统一租户租约管理、往来管理、会员管理，有效指导本项目的经营策划，通过追踪顾客消