第6章还原收益.pptVIP

§6-1 收益法概述 四、操作步骤 §6-2 收益还原法的计算公式 一、一般公式 二、净收益每年不变 公式用途： 1、直接用于计算价格 2、不同年限价格的换算 例 例 3、比较不同年限价格的高低 A房地产无限年价格: 4、用于市场比较法中土地使用权年限修正 例： a发生在期初 三、纯收益按一定比率递增（减） 例 四、纯收益按一定数额递增 例 递减没有无限年 五、预知若干年以前的净收益和若干年后的房地产价格 例 例 七、有效毛收入与运营费用的变化不同 如下情形，请指出哪些不能使用或有条件使用 例 八、其他 例 题 §6-3 纯收益、还原利率及收益年限的确定 一、纯收益 （净收益） 运营费用＝有效毛收入×运营费用率 （二）不同类型房地产的净收益求取 例 例 例 题 二、还原利率 二、还原利率 （三）还原利率求取的基本方法 （三）还原利率求取的基本方法 三、收益年限的确定 1、建筑物的经济寿命晚于或与土地使用权年限一起结束 2、建筑物的经济寿命早于土地使用权年限而结束 §6-4 剩余技术及收益乘数法 利用公式 讨论这一技术的应用 例 二、收益乘数法 例 例题 又如有长期抵押贷款房地产的抵押价值评估 ——有限年 ——无限年 0 1 2 3 …… n a a+b a+2b …… a+(n-1)b 收益法 ai=a+(i-1)b 某宗房地产预计未来第一年的净收益为8万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加1万元，收益年限可视为无限年，该类房地产的还原利率为9%。试求该宗房地产的价格。 第五章 收益法 第五章 收益法 Vt a1 a2 a3 …… at 0 1 2 3 …… t 收益法 若t年前的纯收益每年相等 若t年前的纯收益每年按一定比率g递增 若t年前的纯收益每年按一定数额b递增 收益法 某宗房地产现行的价格为3000元/㎡，年净收益为200元/㎡，还原利率为8.5%。现获知该地区将兴建一座大型的现代化火车站，该火车站将在6年后建成投入使用，到那时该地区将达到该城市现有火车站地区的繁荣程度。在该城市现有火车站地区，同类房地产的价格为5000元/㎡。据此预计新火车站建成投入使用后，新火车站地区该类房地产的价格将达到5000元/㎡。试求获知兴建火车站后该宗房地产的价格。 收益法 预计某宗房地产未来两年的净收益分别为55万元和60.5万元，两年后的价格比现在上涨10%。该类房地产的还原利率为10%。求该宗房地产现在的价格。 第五章 收益法 设：Ai——每一期的经营收入； Ci——每一期的经营费用， 则：ai=Ai－Ci 第五章 收益法 Ai每一期以一定的比率gA递增，Ci 每一期以一定的比率gC递增，且收益年限为n Ai每一期不变，Ci 每一期以一定的比率gC递减，且收益年限为n Ai每一期以一定的数额b递增，Ci 每期固定不变，且收益年限为无限年 Ai每一期以一定的比率gA递增，Ci每一期以一定的比率gC递减，且收益年限为无限 第五章 收益法 A. B. C. D. 第五章 收益法 某房地产预计未来第一年的租金收入为100万元，以后每年会在上一年的基础上递增2%；未来第一年的费用为30万元，以后每年会在上一年的基础上递增1.5%；收益年限为45年，还原利率为9%，试评估该房地产的价格。 第五章 收益法 a1 a2 a3 …… at a …… a 0 1 2 3 …… t t＋1 …… n 第五章 收益法 例：某写字楼于2001年5月30日取得50年的土地使用权，于2004年11月30日建设完成，即将投入使用，现在因抵押贷款需要评估该写字楼于2004年12月1日的市场价格。市场分析显示，其未来前4年的净收益分别为200万元、220万元、250万元、280万元；第5年开始经营走向稳定，每年的净收益将保持在300万元左右，该类房地产的还原利率为8%。试评估该写字楼的价格。 0 1 2 3 4 5