评估工每作技术方案.docVIP

评估方案 一、评估技术方案 评估工作纲要 为保证此次拆迁评估工作的顺利开展，拆迁评估人员“独立、 客观、公正”地完成委托方交予的拆迁业务，结合该项目的客观实际情况，我们特制定以下六点纲要，并承诺恪守纲要、高效地完成任务。 第一、与委托方、拆迁指挥部、村（居）委会干部充分良性沟通，详细了解项目情况，抓住重点、难点，根据对待此次拆迁的态度，把被拆迁户实行初步分类（配合、不配合、观望），制定相应的工作对策，以便在下一步工作中先易后难，找出解决矛盾的突破口； 第二、根据第一步方案中制定的对策，实施入户查勘，在查勘中特别关注每一拆迁户的特点，及时修正工作方法，避免在争论中解决问题，力求在被拆迁户情绪稳定的状况下完成现场作业； 第三、每一现场工作日结束，由项目负责人组织召开总结碰头会，各小组认真讲解遇到的困难和麻烦，介绍可以彼此借鉴的经验，互相纠正工作中的失误和纰漏，以便更好地实施下一步骤，对于我方确实不能独立解决的问题，可由项目负责人与委托方、拆迁指挥部沟通后再定方案； 第四、现场查勘结束后，各小组认真整理查勘资料，撰写查勘说明，然后把资料统一移交负责人，由负责人组织各估价师根据有关规定制定统一的评估标准实施评估； 第五、向委托方提交经三级复核后的初评报告，认真听取委托方及相关方的意见和建议，鉴别反馈意见的合理性，及时修改报告； 第六、提交正式评估报告，完成评估报告归档工作。 评估技术方案 评估是“技术与艺术的结合”，拆迁评估的特殊性更是要求二者 完美结合，在拆迁评估中，我们既要遵循技术规范，更要求在实际操作中对评估技巧的灵活运用。 拆迁评估“难”，这是一个不争的事实，解决拆迁评估难的途径主要是：良好的职业道德，一流的执业水准，平和的服务心态，卓越的沟通能力。在这次评估中，我们会遵循以下技术操作方案： ??? （l）、抽调从业多年，熟悉当地状况，拆迁经验丰富的注册房地产估价师及相关人士组成项目专项研究小组，提前对项目区域概况，经济发展水平、人文氛围、民风民俗等一系列能够影响拆迁进展的因素做细致了解，并在进场之前做好切实有效的评估标准、工作方案；在项目进行期间，主要估价人员原则上不外调，做到前后融合贯通，负责到底； ??? （2）、按项目组织相应的评估人员并让全体人员充分熟悉上一阶段制定的评估方案。保证人员充足、业务熟练、分工明确、责任到人。在整个评估实施过程中保持步调一致，言谈专业，杜绝出现同一事项两种解释的局面； （3）、估价人员在认真分析所掌握的资料后开始进入现场对估价对象进行实地查勘，根据委估对象的实际使用情况以及评估目的，以户为单位进行调查记录，拍摄能反映被拆迁房屋外观和内部状况的影像资料，影像拍摄做到实事求是、细致全面、突出特性、杜绝漏项。评估人员在客观全面地分析每一户的估价影响因素并记录后，在拆迁指挥部和被拆迁户的共同监督下，耐心专业地作现场解释说明，直至各方无异议并签字认可； （4）、现场勘查完毕后，我公司会组织估价人员认真研究和分析现场勘查记录，采用科学合理的估价方法制定报告技术路线，合理采用相关估价参数，集体讨论确定估价结果，且由3名资深估价师进行三级复核，最终出具评估报告并将此次拆迁评估相关资料归档。 同时，我们深切知道执业水平的高低是赢得拆迁当事人尊敬与信赖的基础，也是抢占矛盾和解的先机。为此我们保证做到深入钻研项目特点，力求以完善的执业水平赢得被拆迁人的认可，具体做到以下三点： ??? 一是加强市场调研。市场调研是提高拆迁评估水平的重要途径，市场获取的第一手资料是拆迁评估的源泉。针对拆迁评估具有专业性强、可比实例少、个别性突出等特点，我们务必会深入市场，深入调查与被拆迁房屋相似物业转让、出租、经营等状况，尤其是收集建材信息，定点调查建材市场，及时了解市场动态，并以此建立我们自己的三大数据库，即房地产转让数据库、房地产出租数据库、建材交易数据库，凭数据说话，用市场佐证。 ??? 二是加强理论学习。拆迁评估具有很强的政策性，其前提条件就是合法原则，我们会充分熟知相关的法律知识以及地方出台的拆迁管理实施方案、基准地价、房地产市场价格等，保证能耐心讲解、圆满回答被拆迁人提出的问题。 ???? 三是妥善处理争论。就经验而言，拆迁评估争论一般会涉及数量的多少、房屋结构、新旧程度的认定以及附属物大小规格的认定等等。 对于数量的多少，我们会严格按照现场查勘时的四方确认表进行确定；对于房屋结构有争议的（比如一些村民自建半框半混的房屋），我们会在现场收集好包括拍照等在内取证资料，并提出与事实相符的专业评估意见，报拆迁指挥部处理；房屋的新旧程度我们会严格执行估价规范并结合当地拆迁主管部门的相关规定执行，并向被拆迁人通俗明了地讲解估价结果的由来；附属物规格（如树木的大小