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前言 当前的金融危机愈演愈烈，房地产行业是受影响最大的行业，房地产企业经营更是步履维艰，房地产企业要想在这场考验中生存下来，并取得更大发展，就必须审时度势，及时调整自己的发展战略。 在短期内，企业所定位的产品价格是受市场约束的，市场需求因素也是企业发展的外在因素，是企业所无法改变的，因此降低成本就成了企业利润最大化的途径；另一方面，房地产企业运营需要大量的现金流作为保障，但由于政策方面的原因，房地产商的融资能力不断下降，因此成本成为目前房地产开发企业唯一可控制的因素。 在目前的金融危机的艰难时刻，企业要想渡过金融危机，赢得更大发展，必须要从开发流程的前期开始，注重产品的定位，加强产品的成本控制，努力使自己的产品成本低于对手，从而达到扩大市场，增加利润，取得竞争优势的目的，因此，在竞争中如何正确的进行成本控制，是每个房地产开发企业面临的重大课题。 本文通过对投资决策、设计、招投标、采购管理和工程管理等几个关键环节的成本控制，来探求降低企业成本的途径。而房地产开发成本控制主要是对其中主要费用中的变动费用的控制，因为这些既是可控制的又是对项目经济效果影响较大的费用，控制住这些费用就控制住了开发成本费用的主要部分。对房产开发商来说，要想获得经营利润，除了必需提供适销对路的开发房源外，还应该降低开发成本，而搞好成本核算进一步实现对开发成本的控制，是企业降本增效，正确体现经营成果的一项重要手段，也是目前开发商最关注的热点问题。 1 中国房地产业的基本状况 从1979 年开始经济体制改革，中国房地产业才有了发展的契机。按发展速度划分，中国房地产市场大致可分为以下三个阶段： 第一阶段：1979 — 1991 年，中国房地产市场复苏成长，全国开始城镇住房制度的改革。 第二阶段：1992 — 1997 年，中国房地产市场初步形成，进而得以全面发展。 第三阶段：1998 年至今，中国房地产市场进入了新的发展时期。在政府的鼓励和引导下，中国房地产市场明显转暖，房地产业经过几年的调整后，房地产业取得了飞速发展，成为我国发展最快的行业之一，市场规模化程度也日益提高。 ?? 改革开放初期，中国城镇居民人均住房建筑面积只有6.7平方米（国家统计局数据）。从建国以后到改革开放以前，中国是不存在房地产开发这个行业的，住宅建设由政府和单位包办。1980年4月，中央政府传达邓小平的一次谈话，大概内容是：拓宽路子解决住房问题，可以允许私人建房或者私建公助，分期付款。把个人手中的钱动员出来，国家解决材料。建筑业是可以为国家增加收入、增加积累的一个重要产业部门，在长期规划中，必须把建筑业放在重要位置。这次谈话两个月之后，中国开始城镇住房制度改革，实行住房商品化政策?? 第二年，新中国最早的房地产企业——国有的“中房公司”成立。上世纪80年代开发的商品房中，这家公司占了20%%以上的份额。那时候开发的商品房大多是单体的楼房，没有商业配套设施。地方政府为此成立了统建办，负责建设商业配套、交通道路。今天的不少房地产开发公司就是从统建办的基础上发展起来的。民营的房地产开发公司也开始兴起在这个阶段，大部分住宅还是由单位自建的非商品房，每年竣工的商品房大概只占30%1998年6月29日，国务院停止此前实行了40多年的实物分配福利房政策，推行住房分配货币化。同年，国务院发文要求推进住房抵押贷款。房地产行业进入了一个高速发展时期：1950年至1975年25年间，全国住房竣工面积为4.4亿平方米，2008年，仅商品房竣工面积就超过6亿平方米。同时，民营新兴企业逐渐成为这个行业的主流力量。根据国家统计局数据，到2006年底，全国有58710家房地产开发公司，其中81.6%%是民营新兴企业　从1987年到2006年，商品房销售面积增长超过20倍，房地产企业经营收入增长超过160倍。2003年，国务院第18号文件将房地产业列为支柱产业。2006年，国务院第37号文件中提及，房地产业是重要支柱产业。目前，房地产业对经济增长的贡献率保持在2个百分点以上，房地产业和建筑业增加值占GDP的比重超过10%。 等土地开发费用。他在整个成本构成中所占比例相对较低，一般不会超过6%。 （3）建筑安装工程费 建筑安装工程费指房屋建造过程中所发生的建筑工程，设备及安装工程费用等，又被称为房屋建筑安装造价。他在整个成本构成中所占比例相对较大。从我国目前情况看，约占整个成本的40%左右。 （4）市政公共设施费用 市政公共设施费用包含基础设施和公共配套设施建设费两部分。基础设施建设费主要指道路，自来水，污水，电力，电信，绿化等的建设费用。公共配套设施建设费用指在建设用地内建设的为居民提供配套服务的各种非营利性的公用设施（如学校，幼儿园，医院，派出所等）和各种营利性的配套设施（如粮店，菜市场等商业网点）等