购房合个同效力的法理分析.docVIP

　在审理小产权房买卖纠纷案件中，一般是按以下具体意见操作的： 　　一、在本集体经济组织内部成员之间买卖小产权房的，一般可认定其买卖有效，因为该民事行为不违反法律、法规和禁止性规定；向本集体经济组织外的人员出卖小产权房的，一般应认定其买卖行为无效。但有以下情况的，应根据具体情况分别予以认定处理：一是购买人在买房后已经迁入本集体经济组织的；二是出卖人已经成为城镇居民的；三是出卖人有多处房产或该农村住宅为多层建筑自留有居住房屋的；四是因分家析产、离婚、遗产继承等引起的小产权房的流转纠纷等；五是对历史原因形成的小产权房，要区分不同情况，妥善处理。 　　二、对凡是非法占用耕地、不符合土地利用规划而建设的小产权房所进行的流转关系应认定为无效。 　　三、注意小产权房与其他形式产权房的区别。小产权房与商品房（含未进行产权登记的商品房）、经济适用房、限价房、廉租房、公有住房等，在产生的原因、产权的性质、使用的范围上有着明显区别，因其流转而产生纠纷也应区别对待。 　　要在现有法律法规的范围内，既要维护法律的权威，又要充分考虑有关政策规定，以遏制小产权房的发展势头，促进社会稳定发展，时刻体现人文关怀，处处以人为本。 二、黄松有主编的《中华人民共和国物权法条文理解与适用》一书认为，转让农村房屋和宅基地使用权的的，应当认定无效。黄松有在2007年8月10日《人民法院报》第8版“法院不支持城镇居民农村购房”一文中再次指出“民法通则第六条规定，民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。因此，人民法院在审理案件的时候，如果法律对某类纠纷没有明确规定，应该查找国家政策对此有没有规定。国定政策有规定的，适用国家政策进行裁判，而不能根据法官个人的理解进行自由裁量。”“人民法院不应支持城镇居民要求在农村购买宅基地或者房屋的诉讼请求”。三、从司法实践上看，其他地区的人民法院都认为现行法律禁止城镇居民购买农村房屋，如山东省高级人民法院《全省民事审判工作座谈会纪要》[鲁高法〔2005〕201号]和《北京市高级人民法院关于印发农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要》（京高法发[2004]391号）均认为“农村私有房屋买卖合同应当认定无效”。 因此，根据“地随房走”的制度和我国现行民法通则第六条、《土地管理法》第八条、六十三条及国务院的有关政策性文件规定；同时为保持法院审理案件的公平性、严肃性和统一性，我们法院应当赞同合同无效说的观点来适用法律来处理具体案件。 　二、“小产权”房及其买卖的法律态度与评价　　从法学视角研究社会现象，有必要将该社会现象置于当下的法律环境中进行判明，以此明确　　法律对其所持态度，并作为进一步讨论这类规定得失的基础。“小产权”房及其买卖也不例外。　　(一)从禁止到有限保护　　目前，我国规范“小产权”房的法律规定主要是《物权法》第152、153条；《土地管理法》第43条第1款、第59、61、62、63条。政策性规定主要有： 1999年国务院办公厅《关于加强土地转让管理，严禁炒卖土地的通知》第2条，“农村的住宅不得向城市居民出售。”2004年国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》中强调，“加强农村宅基地管理，严禁城镇居民在农村购买宅基地。”2007年国务院办公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》规定，“……农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或‘小产权’房。单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发。”从上述规定看， 2008年之前国家对“小产权”房的开发建造及其交易基本上持禁止或限制态度。　　随着社会对“小产权”房及其买卖行为的关注升温，政策渐趋放松。2008年10月22日中央农村工作领导小组办公室主任陈锡文在新闻发布会上表示，“小产权”房绝对不允许再建，但对于已经在农村购买了‘小产权’房的消费者，政府要保护其合法权益(下称“08政策”)。（陈锡文表示，““小产权”房违法，绝对不允许再建设。对于那些已经在农村购买了“小产权”房的消费者，国家相关部门正在研究制定具体的解决措施。很多消费者购买的时候，他不可能对国家的法律有这么多的了解，因此糊里糊涂就买了，觉得便宜就买了，对这些人的合法利益，政府是要给予保护的。”）“08政策”首次提出要保护“小产权”房购买消费者的合法权益。最高人民法院也于2008年12月4日颁布《关于为推进农村改革发展提供司法保障和法律服务的若干意见》(下称“12·4意见”)，要求各级人民法院对改变土地集体所有性质、改变土地用途、损害农民土地承包权益的流转行为，要依法确认无效。“12·4意见”统一了司法标尺，对于涉及改变土地用途的“小产权”房买卖行为，法院依法确认无效。　　(二)对“08政策”和“12·4意见”的