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次贷危机新风暴对我国房地产的影响The Impact On The Real Estate Industry In Our Country Caused By The New Storm Of Subprime Lending Crisis In America   主讲人:姚敏辉 工程管理0501 012005020729 内容摘要：次贷危机新风暴的发生与蔓延，给已经处于调整期的我国房地产市场增加了更大的不确定性。综合判断，在国内外经济放缓、房市进入“量价齐跌”阶段的大背景下，次贷危机新风暴将加速我国房地产市场的调整、延长调整周期，但不会对房市走势产生决定性影响；由于当前我国房价总水平过高，适度调整有利于将房价拉回到普通购房者的承受范围之内，有利于房地产的长期健康稳定发展 . 一、次贷危机新风暴使低迷的全球房市再受沉重打击 受美国次贷危机的拖累，世界房市在次贷危机新风暴发生之前就已经处于萧条之中。一波未平，一波又起。9月份中旬华尔街又刮起了被称为“百年一遇”的次贷危机新风暴：“两房”被美国政府国有化，雷曼兄弟公司申请破产，美林公司被收购，保险业巨头AIG岌岌可危。这场由房地产信贷过度扩张所引发的金融大“地震”，反过来给业已陷入低潮的世界房地产市场带来了更加沉重的打击。 1．次贷危机升级和蔓延，全球资产价格面临更大幅度调整 随着雷曼兄弟公司的破产、美林证券被收购，美国经济陷入了“百年一遇”的金融危机中，令全球金融市场感到惶恐不安。新的金融危机发生后，美国和世界其他地区主要股市都出现了罕见的抛售浪潮，各大股指深幅下挫。尽管美国联手世界六大央行向金融市场注入巨资，防止金融危机的进一步恶化和蔓延，其他各国政府也纷纷出台措施挽救市场。但是，要使市场短期内恢复到金融危机发生之前的水平可能性并不大。在这种情况下，全球包括房市、股市等资产价格更大幅度的调整在所难免。 2．次贷危机升级为严重的金融危机，世界经济前景更趋恶化 金融是现代经济的核心。由美国华尔街刮起的次贷危机新风暴，使此前的次贷危机升级为严重的金融危机，并迅速向世界蔓延。尽管各国政府以前所未有的积极态度联手救市，但由于次贷危机可能升级为严重的金融危机，将不可避免地对实体经济造成更大的伤害，使本已处于颓势的世界经济复苏更加无望。同时由于流动性短缺，国际资本将回流到美国等发达经济体等原因，对新兴市场经济也会构成巨大冲击，最后引发全球经济衰退，房地产发展必然受阻。 3．全球流动性由“过剩”变为“短缺”，世界房市调整难以见底 前几年包括房地产在内的全球资产价格上涨，与美国等实行低利率政策导致全球流动性过剩关系密切，而房市活跃、房价上涨反过来又刺激了实体经济的发展。次贷危机的发生和升级，将使全球货币流动性由过去的“过剩”转为“短缺”，同时各国政府将进一步加强金融监管，防范金融风险，这都会加大房地产市场调整幅度，延长世界房地产调整周期。至于世界范围内的房地产市场何时走出萧条，目前依然遥遥无期。 4．全球恐慌情绪蔓延，投资者信心倍受打击 房地产的准投资品属性决定了其需求和价格受市场信心的影响很大。尽管各国央行向货币市场注资的消息让美国和其他地区股市出现暂时稳定，但这并未消除新风暴给人们所造成的恐慌情绪。美国金融动荡导致美国金融界人士的信心指数从18.2降至10.6，欧盟市场信心指数从12.9降到12.6[1]。该指数如果低于50，就意味着市场前景令人悲观。市场恐慌情绪的加重和蔓延，对房地产市场而言是又一个沉重的打击。 二、次贷危机新风暴加速国内房地产的调整 1．外部环境更趋严峻，国内经济减速 经验表明，宏观经济向好是房地产业扩张的前提和基础：宏观经济走好，企业盈利和居民收入增加，资金宽裕，购买力和意愿增强，推动房地产快速发展。随着次贷危机新风暴的发生及蔓延，美、日、欧发达经济体经济复苏之路更加遥远，印度、巴西和越南等新兴经济体也将深受牵连，明年外部环境总体上更趋严峻，我国经济减速的概率增大。宏观经济放缓将对房地产市场产生下拉作用：一是居民收入减少，影响自主需求；二是企业效益下滑，社会流动资金减少，影响投资需求和投资意愿；三是心理预期改变，使投机需求大幅减少。人民银行最新调查表明，未来三月打算买房的居民人数占比为13.3%，比上年同期下降了2.8个百分点，并创1999年调查开始以来最低水平。 2．金融监管加强，银根紧缩，货币政策全面放松的可能性不大 次贷危机新风暴的产生和蔓延，使“华尔街模式”受到严峻挑战，暴露了现代金融业在产品创新和市场监管等方面存在的严重漏洞，各信贷机构对发放贷款和金融创新也将更加审慎。 在宏观经济政策方面，为防止经济过快下滑