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第七节　基准地价修正法的应用 基准地价修正法，本质上是市场法，只是参照物价格采用的是基准地价。 一、基准地价的含义 1.基准地价:按照城市土地级别或均质地域分别评估的商业、住宅、工业等各类用地和综合土地级别的土地使用权的平均价格。 2.标定地价（宗地地价）:市、县政府根据需要评估的，正常土地市场中，具体宗地在一定使用年限内的价格。 二、基准地价的特点 1. 基准地价是土地使用权价格； 2. 基准地价是区域性价格； 3. 基准地价一般都要覆盖整个城市建成区； 4. 基准地价必定是平均价格； 5. 基准地价是单位土地面积的地价； 6. 基准地价具有现实性，是评估出的一定时期内的价格。 三、基准地价的作用 1. 政府公告作用； 2. 政府参与土地有偿使用收益分配的依据； 3. 宏观调控地价水平的依据； 4. 征收城镇土地税收的依据； 5. 进一步评估宗地地价的基础； 6. 引导土地资源在行业部门间的合理配置。 四、基准地价修正系数法的适用范围 1.适用于完成基准地价评估的城镇土地估价； 2.可在短时间内大批量进行宗地地价评估； 3.一般在宗地地价评估中不作为主要的评估方法，而作为一种辅助方法。 五、基准地价修正系数法估价的程序 被估宗地地价＝待估宗地所处地段的基准地价×年期修正系数×期日修正系数×容积率修正系数×其他因素修正系数 第八节 房地产评估的路线价法 1)路线价估价法的基本思路及运用范围 路线价估价法是对面临特定街道、接近性相等的城镇土地,设定标准深度,求取在该深度上数宗地块的平均单价并附设于该特定街道上,此单价称为路线价,然后据此路线价,再配合深度指数表,用数学方法求算出临街该街道的其他各宗土地价格的一种估价方法。 路线价估价法的基本数学表达式为： 宗地价格=路线价×深度指数×宗地面积 (5-5) 采用此方法估价时,如果街道两边的土地另有特殊条件存在,如街角地、两面临街地、不规则形地等,则还要进行因素的加减修正,数学表达式为： 宗地价格=路线价×深度指数×宗地面积±修正额(5-6) 2)路线价估价法的估价步骤 (1)划分路线价区段 (2)设定标准深度 (3)确定路线价 (4)制定深度指数表和其他修正率表 (5)计算各地块的价格 3)路线价估价法举例 [例5-2]某路线价区段,标准深度为18米,路线价为1000元/平方米,待估临街各宗地块情况见图5—3,临街深度指数表见表5—4。假设各宗地的宽度都为6米,计算各宗地的评估价值。 表5—3待估各宗地块情况表 A B C D E 1000元(路线价) 注：超过标准深度18米以后的地块为里地。 表5—4临街深度指数表 深度(M) 指数(%) 4以下 4～8 8～12 12～16 16～18 18以上 130 125 120 110 100 40 (1)宗地A为临街地,临街深度为17.5米,查临街深度指数表得其深度指数为100,则宗地的价格为： 1000×1×(17.5×6)=105000(元) (2)宗地B为临街地,临街深度为13.5米,查临街深度指数表得其深度指数为110,则宗地的价格为： 1000×1.10×(13.5×6)=89100(元) (3)宗地C为临街地,临街深度为3米,查临街深度指数表得其深度指数为130,则宗地的价格为： 1000×1.30×(3×6)=23400(元) (4)宗地D为临街地,临街深度为7米,查临街深度指数表得其深度指数为125,则宗地的价格为： 1000×1.25×(7×6)=52500(元) (5)宗地E为临街地,临街深度为11米,查临街深度指数表得其深度指数为120,则宗地的价格为： 1000×1.20×(11×6)=79200(元)