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长实拆售酒店2013-05-16 长江实业（下称“长实”） 2月19日完成了旗下雍澄轩酒店的拆售计划，合计销售超过14亿港元。这在香港引起了轩然大波，尤其是酒店拆售的合法性受到质疑。今年“两会”上，出席全国政协会议的长实副主席李泽钜面对媒体的围追堵截和轮番提问，公开回应只有一句：长实出售的酒店房间全部合法。但是，在业内人士看来，长实冒险拆售实质是在资本市场以及房产政策双双不给力的情况下，回笼资金的无奈之举。产权式酒店的投资模式，面临的不止是法律风险，还有经营管理、回报率等多重不确定因素。“危险”的拆售尽管香港的投资者们对于这种“产权式酒店”的投资模式还有些陌生，但是长实拆售的市况却堪称火爆。2月18日，雍澄轩推出首批65套房，售价平均每平方英尺5236港元，最低“入场费”仅需339.4万港元，比同区二手住宅价格低一成。再加上该酒店属商业项目，买家不用支付针对非永久居民15%的买家印花税（BSD）和三年内转让最高20%的额外印花税（SSD），成本再低一大截。长实执行董事赵国雄更以“划时代”投资产品的说法对此进行推销。他称买家可委托酒店管理公司放租，以平均月租1.35万港元计算，回报率超过4%.在利益的诱惑下，上千人聚集在雍澄轩销售现场，购买首批推出的65套房。由于供不应求，买家需通过抽签决定，抽中者犹如中了“六合彩”般高声欢呼，场面蔚为壮观。2月19日，长实加价3%再出售余下295套酒店房间，同样遭到抢购。据长实公布，短短两日360套房全部售罄，估计套现14亿港元。长实拆售也让港府颇为震动。2月19日中午，港府罕见地发出特别新闻稿，提醒市民购买此物业时可能违反的规定，并且详细列出违反的罚则，以示后果严重。港府表示，虽然雍澄轩的批地文件中并没有禁止把单位分拆出售，但有关公司没有就已分拆出售的房间是否用于旅馆用途向当局提供足够资料。“一旦证实有违反任何批地文件的条款，地政总署会采取适当的执行契约条款行动，包括但并不限于收回有关物业。”酒店拆售第四日，香港特区行政长官梁振英也主动开腔，强调非常重视事件，“雍澄轩酒店买家所买的不是住宅单位，也不是一般物业的分层业权，连买家自己都不拥有单位的独有享用权。”梁振英称，已责成有关的政策局和部门，从地契、城市规划、酒店管理、消防以及保障消费者权益等角度继续密切跟进，有需要时执行地契条款和其他法规和政策。在政府和各方人士轮番提醒风险下，甚至有两名买家2月24日到警署备案报警，称当初签订临时买卖合约前，长实并未交代买家可能遇到的风险。买家岳女士说，若她在签署临约前已知风险，便不会贸然斥资近500万港元购买一间约900平方英尺的酒店房间。如今，事过月余，港府尚未有进一步消息公布，长实也一直宣称拆售“合法、合情、合理”， 买家除拥有房间业权外，也有权自定房间租金，只是业主不能自住。但是，这并不意味着此事已经风平浪静。有业内人士提醒，从内地的经验来看，产权式酒店的这种投资模式，还存在很多后续风险。所谓产权式酒店，是指开发商将酒店的房间分散出售给小业主，酒店的经营管理仍由开发商或者其聘请的管理公司统一负责。小业主每年获得酒店收益分红，开发商则通过出售获得资金回笼。我国深圳最早引入了这种模式。但是，经过短短的火爆发展期后便归于平静，留下了小业主与开发商的各种纠纷与隐患，包括产权证难以办理、回报率过低等。而且，单独的客房在市场上很难转让，投资者一旦投资完毕，其命运在很大程度上取决于酒店的管理水平和经营业绩。虽然目前产权式酒店在我国海南地区仍然比较普遍，但是根据海口相关部门出具的一份调研结果，目前国内开发失败和存在纠纷的产权式酒店项目占全国产权式酒店项目总数的13.25%.最近两年，北京、上海等地先后出台规定禁止酒店类商住物业的分拆出售。上述人士认为，不排除必要时港府也会介入并出台监管措施。求钱若渴对于长实来说，不顾法律风险以及可能带来的种种纠纷，主要是为了在市况不佳时加速回笼资金。处于调控中的香港房地产市场风声鹤唳，长实的销售业绩也一度受到影响。2012年上半年，长实纯利跌53.53%至154.56亿港元，每股溢利为6.67港元。上半年集团营业额为177.17亿港元，按年跌32.13%.长实分拆香港酒店销售，亦是几次欲用旗下物业在资本市场融资未遂的无奈之举。2012年8月22日媒体称，长实持股的新加坡房地产基金管理公司ARA Asset Management正计划将中国内地的三处商业物业打包成Dynasty REITs，于10月底前赴新加坡IPO，上市后的基金单位将同时用人民币及新元交易，计划筹资6.4亿美元。10月上旬，Dynasty REIT向新加坡金管局提交了初步募股说明书，这份全球首发双币双股IPO计划，在资本市场上也曾轰动一时。不过，盛富资本CEO黄立冲接受本刊记者采访时就曾经预言，“长实虽深谙资本运