如何把容积率做到极限.ppt

如何把容积率做到极限? 一：对容积率的极限计算 对于一块方正的地块，只考虑南北向，当住宅呈现如左图的排列时容积率达到最大（用足南北向长度且正好满足日照间距） 一：对容积率的极限计算 此时，该地块的容积率计算公式： 二：影响i的因素分析 增大 n 增加层数。增加容积率最直接的方法就是增加建筑层数，后面我们会研究两者之间的关系。 减少 r 降低日照系数。这是容积率地域差异的根本原因，相同的地块，南方城市可以实现更高的开发强度；对于一个城市而言，r是定值，这时可以通过旋转楼体、增加塔楼的方式折减r,进而提高容积率。 减少 h 压缩层高。通过压缩层高来降低总楼高；通过住宅顶层北退台也可以达到降低有效遮挡高度的效果，从而提高容积率。 增大 b 增大进深。北方地区受节能因素制约，进深过大会影响住宅舒适度，南方地区灵活性更大，可以通过丰富形体变化、设置天井等方式增加建筑的进深。 三：提高容积率的常用手段 旋转建筑，日照系数得到折减 四：研究层数与容积率的对应关系 对于一个确定的项目，r为定值，h与b可变范围有限。以某北方城市为例，r=1.5，h取3m，b取13m，则—— 四：研究层数与容积率的对应关系 可以看出，对于北方城市的板楼住区： 当n较小时，n的改变对i的影响较大；当n较大时，n的改变对i的影响较小；当n趋近于无穷大时，i趋近于极限2.9。 亦可以看到，高层物业对容积率不敏感，低层物业对容积率较敏感。 通常情况下项目容积率都一定低于我们的极限计算公式，降低容积率的影响因素包括： ?地块退线要求（硬性） 建筑范围控制线通常还要退建筑红线 ?住宅间距要求（硬性） 符合基本的建筑长度限制；留出消防通道、卫生间距等空间 ?社区公共空间（弹性） 虽然对提升容积率没有贡献，但与社区外部空间舒适度直接相关，低密度物业尤其突出 ?地块条件限制（弹性） 地块不规则，或受地质、地形条件限制，影响地快利用效率 四：研究层数与容积率的对应关系 那么现实中为什么有些项目的容积率可以超过2.9很多呢？ ?东、西向住宅的大量出现 ?高层塔楼大量出现 ?项目中有商业、办公、公寓等其他非住宅性质的物业出现 ?地块较小，比如一、两栋楼的项目，利用地块北边界实现层数突破 5.总结：住宅设计中的节地（提高容积率）措施 ?增加层数（增加n，超过8层后，容积率提升不明显） ?降低层高（减少h) ?北退台或斜屋面（减少h） ?加大进深（增加b) 6.产品形式与容积率对应关系经验取值 7.容积率与社区意向的实战案例 7.容积率与社区意向的实战案例 ?地块现状：地块呈较规则的四边形，地势比较平坦 根据项目容积率和占地规模，通常可能出现三种产品形式的组合方式 根据项目地块规划条件以及客户目标，通过项目研究可以看到在容积率不大于2.5的情况下，一般可能出现的产品形式有以下几种： 研究内容一：产品比例构成与社区空间性质的规律 典型案例产品比例指标列表 研究内容一：产品比例构成与社区空间性质的规律 容积率在1.1以下的项目，高层占地比例较低，整体社区低密度居住氛围强烈，高层起到点缀、陪衬的作用 研究内容一：产品比例构成与社区空间性质的规律 容积率在1.1—1.5的项目，高层占地比例约为三成，整体社区空间低密度物业与高层物业各成气候，壁垒分明 研究内容一：产品比例构成与社区空间性质的规律 容积率超过1.5的项目，高层占地比例接近一半，高层物业对社区整体空间的控制作用明显增强，低密度氛围仅限局部 研究内容一：产品比例构成与社区空间性质的规律 更多案例显示，当容积率在1.5—2.5区间时，社区的整体空间感觉不会有质的变化，呈现“高低混搭”的空间意向 研究内容一：产品比例构成与社区空间性质的规律 当降低容积率时，企业经营收益出现下降，同时并未给社区整体居住环境带来显著提升，因此建议不降低容积率 研究内容一：产品比例构成与社区空间性质的规律 随着容积率的上升，高层建面比例迅速上升，上升速率要远大于其占地比 研究内容一：产品比例构成与社区空间性质的规律 当容积率上升至1.4时，高层 建面比迅速上升至70%左右, 随着容积率继续上升，高层 建面比在70-80%间缓慢变化 高层占地比则随着容积率的 增加，匀速上升。 研究内容二：社区整体规划与产品布局规律 当通过案例研究，可以发现“高低混搭”的中密度社区整体规划布局存在以下规律： 1、高层界定区域，围合社区，强化内部空间的领域感和私密性，对低密度物业环境提供支持 2、高低两种物业形式的产品相对集中布置，形成各自独立的组团空间 3、集约利用土地，形成集中、规模化的社区开放空间，作为高低物业的分隔与过渡，柔化建筑形式差异，提升社区空 间质量 4、在以上三条的基础上，社区规划还往往追求较强的“形式感”，形成富有特色