土地估价复习参考..docVIP

土地估价知识点 土地估价概述 地价的定义P1（名词解释）- 是土地经济价值的反映，是为购买获取土地预期收益的权利而支付的代价，即地租的资本化。 地价的特点P2-3（简答） 表示方式不同，一般商品：价格，土地：价格或租金 价格基础不同，一般商品：价值（社会必要劳动时间），土地：自然形成 形成时间不同，一般商品：短期，土地：长期 土地价格不是土地价值的货币表现，价格高低不由生产成本决定 地价主要由地产需求决定 地价具有明显的地区性和个别性 地价呈明显上升趋势，地价上升的速度高于一般商品价格的上升速度 市场结构不同：土地市场是一个不完全的市场 折旧现象不同：土地不仅没有折旧现象而且还有增值现象。 地价的分类P4 按土地权利分类 所有权价格、使用权价格、他项权利价格（抵押权、地役权、耕作权等） 按土地价格的形成方式分类 交易价格、评估价格（交易底价、基准地价、课税价格） 按政府管理手段分类 公告（示）价格、申报价格 按土地价格表示方法分类 土地总价格、单位面积地价、楼面地价 影响土地价格的因素P5-12（简答） 一般因素 行政因素 土地制度 住房制度 城市规划 地价政策 税收政策 行政隶属变更 (2) 人口因素 A．人口密度 B．人口素质 C．家庭人口构成 （3）社会因素 A政治安定状况 B．社会治安状况 C．房地产投机 D．城市化进程 （4）国际因素 A．国际经济状况 B．国际政治因素 （5）经济因素 A．经济发展状况 B．储蓄和投资水平 C．财政收支与金融状况 D．居民收入和消费水平 E．物价变动 F．利率水平 2区域因素 （1） 繁华程度 交通条件 基础和公用设施条件 环境质量 城市规划限制 3个别因素 面积 宽度 深度 形状 坡度 宗地基础设施条件 宗地临街状况 城市规划限制 土地使用年限 土地估价的概念P13（名词解释） 土地估价就是估价人员依据土地估价的原则、理论和方法，在充分掌握土地市场交易资料的基础上，根据土地的经济和自然属性，安地产的质量、等级及其在现实经济活动中的一般收益状况，充分考虑社会经济发展、土地利用方式、土地预期收益和土地利用政策等因素对土地收益的影响，综合评定出某块土地或多块土地在某一权利状态下及某一时点的价格的过程。 土地估价的原则P14-20（简答） 替代原则a。土地价格水平由具有相同性质的替代性土地的价格所决定b。土地价格水平是由最了解市场行情的买卖者按市场的交易案例相互比较后所形成的价格c。土地价格可通过比较地块的条件及使用价值来确定。 预期收益原则 最有效使用原则 报酬递增递减原则 需求与供给原则 竞争和超额利润原则 贡献原则 变动原则 协调原则 合法原则 公平公正公开原则 土地估价的方法P21图 基本估价法：收益还原法、市场比较法、剩余法、成本逼近法 应用估价方法：路线价估价法、标准宗地估价法、基准地价系数修正法 土地估价的基本理论 地租的概念P22（名词解释） 是直接生产者在农业（或其他产业）中所创造的生产物被土地所有者占有的部分，是土地所有权借以实现的经济形式。 马克思主义地租理论P23-27（简答或名词解释） 西方的地租地价理论P34 土地区位的概念（名词解释） 区委是自然地理区位、经济地理区位和交通地理区位在空间地域上有机结合的具体表现，除解释为地球上某一个事物的空间几何位置外，还强调自然界的各种地理要素与人类社会经济活动之间的相互联系和相互作用在空间位置上的反映。 农业区位论P43-45 工业区位论P46 中心地理论P49（其中的一些基本概念可能会考名词解释） 影响土地区位的因素P55-57（简答） （一）社会经济因素 1.繁华程度（规模、职能） 2.交通状况或通达程度 3.基础设施和公用设施的完备程度 4.人口密度 （二）自然因素 1.地形坡度 2.土地承载力 3.洪水淹没及排水状况 4.公园与绿地 5.环境质量 （三）行政因素 第五章 收益还原法 定义P178（名词解释） 是在估算土地在未来每年预期纯收益的基础上，以一定的还原率，将评估对象在未来每年的纯收益折算为评估时日收益总和的一种方法 基本公式P179（记前两个即可） 特点P183（简答） 具有严格的理论基础（即地租理论、生产要素分配理论） 以收益途径评估价格，所求价格为“收益价格” 其评估结果准确度取决于土地纯收益及其还原率的准确度 适用范围P183 只适用于有收益或潜在收益的土地和建筑物，或房地产估价。 估价程序P184（简答） 计算总收益 计算总费用和折旧费、房屋收益或其他资产的收益等 计算土地纯收益 确定合适的还原率 选择公式求算地价 实际收益、客观收益的概念（