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第3章 项目用地的获取及选址 目录 3.1 城市土地的类型 3.1 城市土地的类型 什么是土地？ 什么是城市土地？ 什么是建设用地？ 3.1 城市土地的类型 （1）按照土地使用的性质和功能分类（规划部门） （2）根据土地用途的差异、利用分类等因素分类（国土资源部门） （3）按开发程度划分 《土地利用现状分类》采用二级分类体系。一级类12个，二级类57个 其中一级类包括：耕地、园地、林地、草地、商服用地、工矿仓储用地、住宅用地、公共管理与公共服务用地、特殊用地、交通运输用地、水域及水利设施用地、其他土地。 3.1 城市土地的类型 3.1.2 城市土地的权属1、土地权利的四项基本权能 占有权-----实际支配和控制 使用权-----可分离 收益权----标志 处分权-----核心 (2) 使用权体系 1）出让国有土地使用权 2) 划拨国有土地使用权 2) 他项权利 (2) 使用权体系 1）出让国有土地使用权 2) 划拨国有土地使用权 2) 他项权利 3.2 房地产开发用地的选择房地产开发用地的来源有哪些？3.2 房地产开发用地的选择房地产开发用地的来源1、城区中需再开发的土地 2、城市规划区内的建设备用地 3、各种开发区内的土地 3.2 房地产开发用地的选择 取得方式： 直接向政府申请出让（协议出让土地） 收购旧房，取得土地（权属情况比较复杂 以转让方式取得用地 与土地的现使用者合作取得用地 3.2.2 影响开发土地因素分析1、一般因素2、区域因素3、个别因素 3.2.3 房地产开发用地的取得方式1、国有土地划拨2、集体土地征收3、城市房屋征收4、土地使用权转让5、国有土地使用权出让 土地使用权划拨的程序 1、用地单位提交用地申请 2、审核批准 3、划拨土地和登记发证 征地程序： 1、申请用地 2、受理申请并审查有关文件一书三方案 即：建设用地说明书，农用地转用方案，补充耕地方案，征收土地方案 3、审批用地 土地使用权转让3.4 项目选址 3.4.1 房地产开发项目选址原则 区域优先 注重潜力 适应投资持征 综合评价 具体选址工作可分为三个阶段 准备阶段，事先拟定选址条件 现场踏勘 确定场地，综合论证。确定投资开发区域和开发地段 3.4 项目选址 3.4.2 房地产开发项目选址考虑的因素 1、城市规划 2、自然因素 3、地理因素 4、人口因素3.4.3 居住项目选址居住项目是指供人们生活居住的房地产，包括普通住宅、高档公寓、别墅等。这类物业的购买者大都是以满足自用为目的，也有少量作为投资，出租给租客使用。居住项目主要为人们提供一个安静舒适的生活休息空间。1.市场状况分析该地区的房地产市场需求量和供应量，并对未来市场变化进行科学分析和预测；分析需求市场的层次结构。2.地块背景及区域规划方向其目的是分析地块的开发建设条件、地块规划限制条件、区域将来可能出现的各种物业类型和由此带来的潜在客户等等，为开发商提供较为详细的决策依据。3.自然环境山水、湖畔、绿地等自然生态景观以及清新的空气，都是居民选择安居，也是房地产投资者在选择居住项目区位时要考虑的因素。4.交通条件如果项目在市区内，周边一般都会有便捷的公共交通系统，能够满足居民日常出行的要求；如果项目在市郊，要求项目所在地要有能够便捷到达城市中心或商业、休闲区的交通条件，如地铁、轻轨、公交线路等，以便保持与市区的紧密联系。5.生活配套设施居住项目所在地应具有较好的生活配套设施，比如菜市场、超市、医院、学校和银行等等。6.市政基础设施居住项目应尽量依托主城区，以便共享城市中的市政配套设施，如供电、供水、供气、道路、通信线路等，完善的市政配套设施不但可为项目提供便利的建设条件和资源，利于项目开发。7.房地产相关政策居住项目选址应充分考虑相关政策的影响，重视国家鼓励的项目投资方向，开发商在政策导向下可以结合企业自身资源优势对地块取舍进行权衡。8.用地成本在对某地块进行初步了解的基础上，应对地块价格进行粗略估计，结合地块规划限条件估算项目投资成本和收益，以此衡量地块的“经济效益” 。3.4.3 商业项目选址（1）消费市场；（2）商业环境 ；（3）商业辐射范围；（4）潜在商业价值；（5）规划设计条件。2.写字楼项目选址依照写字楼所处的位置、自然或物理状况和收益能力，专业人员通常将写字楼分为甲、乙、丙三个等级。在写字楼项目选址时，除了考虑城市规划的影响、市政基础设施条件、房地产相关政策及用地成本等因素外，还应着重考虑以下影响因素：（1）周边环境状况；（2）交通便捷程度。 3.4.4 工业项目选址工业项目指为人类生产活动提供入住空间的房地产，常见的包括非标准工业厂房、标准工业厂房、仓储用房、研究与发展用房（又称工业写字楼）、