《房地产三级市场基础知识》(新)20120223素材.ppt

《房地产三级市场基础知识 》 南宁市房地产中介服务从业人员继续教育培训课程 培训开始前请先笑一笑， 然后把手机调成震动…… 课程纲要 第一节 房地产市场基础知识 第二节 南宁二手房市场 第三节 二手房基础知识 第四节 二手房交易基础知识 房地产市场 一级市场——土地交易市场 二级市场——增量房市场（一手房） 三级市场——存量房市场（二手房） 第一节 房地产市场基础知识 1、市场的构成 2、市场分析 3、市场周期 4、影响市场需求因素 1、市场的构成 人口＋商品＋购买动机＋购买力 2、市场的分析 买方市场供 ＞ 求 卖方市场供 ＜ 求 3、市场的周期 上升期 高峰期 衰退期 低谷期 4、影响房地产市场需求的因素 房地产价格水平 收入水平 消费者的偏好 消费者对未来的预期 第二节：南宁的二手房市场 1、市场的格局和竞争 2、分析市场的内、外部环境 3、市场商品的价格和行情 市场的格局与竞争据相关部门统计信息显示：今年我市在工商注册的从事房地产经纪、咨询类的公司约200多家，10000多名房地产中介从业人员。但2011年在房产部门登记备案并年审合格的仅117家，经过培训执证上岗的中介从业人员仅为4000多名。 市场的外部环境 不透明，很神秘 不专业，很无序 不诚信，很忧心 市场的发展与前景 人口的发展 地域的发展 经济的发展 商品的稀缺 城市的规划 南宁市2012年1月房地产市场情况简报 一、新建商品房批准预售情况1月份，全市新建商品房批准预售面积34.63万平方米，同比下降63.13%，环比下降62.72%。其中商品住房23.61万平方米，同比下降65.86%，环比下降67.67%；办公楼无预售；商业营业用房1.81万平方米，同比下降82.63%，环比下降53.47%。 二、新建商品房销售情况 1月份，全市新建商品房成交面积25.68万平方米，同比下降68.89%，环比下降36.69%，成交套数2833套，同比下降67.09%，环比下降35.02%。其中住房成交面积22.83万平方米，同比下降69.79%，环比下降18.81%，成交套数2354套，同比下降67.52%，环比下降20.5%；商业营业用房成交面积1.13万平方米，同比下降61.95%，环比下降84.52%；办公用房成交面积0.04万平方米，同比下降90.48%，环比下降86.21%。 三、存量房交易情况1月份,存量房成交面积6.74万平方米，同比下降65.1%，环比下降33.86%；成交套数642套,同比下降62.57%，环比下降35.02%。其中存量住房成交面积5.8万平方米，同比下降63.03%，环比下降38.3%；成交套数521套,同比下降65.93%，环比下降37.08%。 第三节 二手房基础知识 1、二手房的概念 2、二手房的范围 3、二手房的特点 4、房屋的建筑结构和属性 1、二手房的概念二手房的概念：二手房是指已经取得房屋所有权证，经所在地房产管理部门批准可以在房地产三级市场流通进行再次交易的房产。包括二手商品房、允许上市交易的二手公房、经济适用房等。 2、二手房的范围 住宅：商品房、公房、房改房、集资房、经济适用房、自建房 非住宅：写字楼、商铺、车库、厂房 3、二手房的特点 不动产的特点： 不可移动 独一无二 价值大 寿命长 相互影响 数量有限 保值增值 4、房屋的建筑结构和属性 房屋的建筑结构类型： 砖木 、 砖混、钢混 、钢结构 房屋的三大属性 物理属性：房屋自身及周边的物理状态，包括区位（地段）、建筑外观、面积、朝向、 空间格局、新旧程度等 法律属性：房屋的用途及权属状况，包括合法用途、权属状况等 心理属性：业主在委托过程中的心理状态 第四节 二手房交易基础知识 1、经纪公司业务种类 2、房地产交易的三种形式 3、经纪活动的特点 4、房地产经纪人的作用 5、房地产销售技巧 6、房地产的5S服务 1、经纪公司业务种类 居间 ：是指向委托人报告订立房地产交易合同的机会或提供订立合同的媒介服务，并收取委托人佣金的行为。 代理 ：是指房地产经纪人在授权范围内，以委托人的名义与第三者进行房地产交易而提供服务，并由委托人直接承担相应法律责任的商业行为。 行纪 ：是指房地产经纪人在授权范围内，以自己的名义与第三者进行房地产交易，并承担相应法律责任的商业行为 2、房地产交易的三种形式 转让： 房地产权利人通过买卖、赠予、交换、继承或其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。 抵押 ：指债务人或者第三人以不转移占有的方式向债权人提供土 地使用权、房屋和房屋期权作为担保的法律行为。 租赁 ： 通过房屋出租逐步实现房屋价值，从而使出租人得到收益回报的一种房地产