04-2第四章 房地产开发项目经济评价[课件].pptx

第四章 房地产开发项目经济评价财务评价指标 静态指标（2-1）投资利润率投资利润率——考察项目单位投资的盈利能力达到设计生产能力后的一个正常生产年份的年利润总额与项目总投资的比率计算公式：投资利润率=项目年利润总额或年平均利润总额/项目总投资其中：项目总投资=固定资产投资+投资方向调节税+建设期利息+流动资金投资利润可以是税前或者是税后利润投资利润率的运用判断（1）投资利润率越高，项目的经济效益越好（2）判断：投资利润率是否大于基准利润率优点（1）易于理解（2）使用简单、方便，（3）考虑了投资寿命期内所有年份内的收益缺点（1）没有考虑时间价值（2）净利润指标是会计概念，与先进流量存在差异，不能真正反映投资报酬的高低举例：某房地产公司开发一项目，总投资为500万元，其年平均销售利润为146万元，则该项目的年投资利润率为：146/500*100%=29. 2%静态指标（2-2）投资回收期投资回收期——衡量投资项目初始投资回收的速度的评估指标1、项目的净收益抵偿全部初始投资所需的时间，从建设年开始计算2、偿还投资的来源包括净收益和折旧之和。其中净收益可以是税前利润或者是税后利润，有不同的结果。计算公式：运用优点：A．简单、方便B． 易于理解C．考虑了风险因素缺点：A. 未考虑货币的时间价值B. 不计算偿还投资后可能的获得的收益，不能完全反映投资的盈利程度C. 回收期的标准确定主要依赖决策者的对风险的态度举例（静态投资回收期）资500收入150350400400400400费用200220250250250250净现金流量-500-50130150150150150累计净现金流量-500-550-420-270-12030动态指标及其计算考虑货币的时间价值对房地产投资项目进行经济评价，主要是资金的等值计算?折现率社会折现率：社会平均的折现率水平目前一般取8%部门基准折现率（1）考虑基准的收益率（2）风险收益率（3）通货膨胀率? 净现值法（1） 将项目在有效期内的净现金流量，按照预先规定的贴现率或基准收益率折算到开发项目实施开始时的基准年的值 计算公式 ?净现值指标的运用与判断NPV0.，项目是可行的，即项目的收益大于基准的内部收益率原始投资相等时，选择NPV最大的为最优当不同方案的初始投资不同时，则NPV最大不能成为决策的选优的依据举例（净现值2-1）年012345678投资500收入150350400400400400400400费用200220250250250250250250净现金流量-500-50130150150150150150150举例（净现值2-2）净现值为101.59万元净现值指标的优点与缺点优点A．考虑了货币的时间价值B． 反映投资房地产项目的赢利的大小缺点：A．净现值的大小受到折现率大小的影响，B． 净现值指标不能用来直接比较不同投资额的项目的效率的好坏，即不反映投资收益率的高低。 内部收益率1） 定义：使得投资方案各年现金流入量的总现值与各年现金流量流出量的总现值相等的贴现率2） 计算公式： 其中r即为内部收益率IRR内部收益率简化计算方法（3-1）NPVA．试算法根据内部收益率的概念，有净现值和折现率之间成反比关系任意选择一个内部收益率代入公式进行计算，然后，在根据所计算的结果进行判断和选择，直到结果为0时的折现率为内部收益率。 r内部收益率的简化计算方法（3-2）B． 插值法（1）试算两个贴现值 （2）计算内部收益率NPV1r2r1NPV2举例2-1：年012345678投资500收入150350400400400400400400费用200220250250250250250250净现金流量-500-50130150150150150150150举例2-2：年份0 1 2 3 4 5 6 7 8 净现金流量(500)(50)130 150 150 150 150 150 150 净现值NPV1r113%￥27.16净现值NPV2r215%￥-15.94内部收益率的简化计算方法（3-3） C．查表法或者直接运用EXCEL进行计算?内部收益率的优缺点 优点A．考虑了资金的时间价值B． 内部收益率不需要首先确定所要求的报酬率C．表示投资项目内在收益率，反映投资效率高低 缺点A．不能直观地显示项目投资获利数额的大小B． 计算较为复杂C．现金流量不是常规模式，一个投资项目可能有多个内部收益率净现值与内部收益率的比较1、经济意义不同：净现值表示投资增加的现值，内部收益率表示内在利润率2、计算净现值需要首先确定贴现率大小，内部收益率不需要3、在对多个互斥项目排序，有时会得出不同的结论（1）初始投资额不同，不可以直接比较（2）初始投资相同，但当现金流量的形式不同时，方案的效果也不一样；（3）具有