03住房贷款问题技巧.ppt

个人住房抵押贷款以及其它金融问题 数学实验正如文学诱导人们的情感一样，数学启发人们的想象与推测。— Chaserole方法就是把我们应注意的事物进行适当的整理和排列.─ R.Descartes 实验目的 ● 介绍差分方程 ● 复习：数列及其极限、线性代数方程组、矩阵及其运算、方程的求根 ● 运用 Mathematica 进行迭代运算、求根、矩阵等运算 ● 学习相关问题建模 背景随着经济的发展，金融正越来越多地进入普通人的生活：贷款、保险．养老金和信用卡等；个人住房抵押贷款是其中重要的—项。 个人住房商业抵押贷款 养老保险 金融公司的支付基金的流动 本节主要讨论： 小知识——个人住房贷款个人住房贷款是指银行向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。借款人申请个人住房贷款时必须提供担保。目前，个人住房贷款主要公积金贷款、商业贷款和组合贷款三种。 1、住房公积金贷款:是指由各地住房公积金管理中心运用职工以其所在单位所缴纳的住房公积金，委托商业银行向缴存住房公积金的在职职工和在职期间缴存住房公积金的离退休职工发放的房屋抵押贷款 2、个人住房商业贷款:是中国公民因购买商品房而向银行申请的一种贷款，是银行用其信贷资金所发放的自营性贷款。 3、组合贷款:是指符合个人住房商业性贷款条件的借款人又同时缴存住房公积金的，在办理个人住房商业贷款的同时还可以申请个人住房公积金贷款，及借款人以所购本市城镇自住住房（或其他银行认可的担保方式）作为抵押可同时向银行申请个人住房公积金贷款和个人住房商业性贷款。 首付比例：买房子时不能全部贷款。要先付一部分，余下的从银行贷款。现在的要求是付房款的20%-30%。因为考虑到贷款的还款风险，相关的部门都会要求购房人提供一部分首付，就是预先由个人支付一部分房款，以证明你有还款能力。 还款方式 　　贷款期限在一年以上的房屋贷款还款方式一般有等额本金还款和等额本息还款两种。 　　1、等额本金 　　是在还款期内把贷款数总额等分，每月偿还同等数额的本金和剩余贷款在该月所产生的利息。 　　每月还款金额 = （贷款本金 / 还款月数）+（本金 — 已归还本金累计额）×每月利率 　　特点：由于每月的还款本金额固定，而利息越来越少，贷款人起初还款压力较大，但是随时间的推移每月还款数也越来越少。2、等额本息 　　在还款期内，每月偿还同等数额的贷款(包括本金和利息)。 　　每月还款金额 = ［贷款本金×月利率×（1＋月利率）＾还款月数］÷［（1＋月利率）＾还款月数－1］ 　　特点：相对于等额本金还款法的劣势在于支出利息较多，还款初期利息占每月供款的大部分，随本金逐渐返还供款中本金比重增加。但该方法每月的还款额固定，可以有计划地控制家庭收入的支出，也便于每个家庭根据自己的收入情况，确定还贷能力。 实际案例1998年12月，中国人民银行公布了新的存、贷款利率水平 ,其中贷款利率如下表所列: ● 中国人民银行再次调整存、贷款利率 贷款期限 半年 1年 3年 5年 5年以上 利率/ ％ 6.12 6.39 6.66 7.20 7.56 (当贷款期处于表中所列相邻年限之间时，利率为对应相邻两数中较大者.) 最新贷款利率表（ 2010年10月20日） 贷款期限 半年 1年 3年 5年 5年以上 利率/ ％ 5.10 5.56 5.60 5.96 6.14根据央行的贷款利率表，上海商业银行对个人住房商业性贷款利率作出相应调整，公布新的利率表和还款表个人住房商业抵押贷款年利率表 贷款期限1年2年3年4年 5年 利率（％） 6.120 6.255 6.390 6.525 6.660个人住房商业抵押贷款(万元)还款表 贷款期 年12345月 1224364860 月还款额 到期一次还清 444.356 305.9896 237.2649 196.4118 本息总额 10612.0 10664.54 11015.63 11388.71 11784.71 提出问题个人住房商业抵押贷款年利率表和个人住房商业抵押贷款还款表是如何根据中央银行的贷款利率水平制定的？分析一下年利率和月还款额表： 贷款期限1年2年3年4年5年 利率（％） 6.120 6.2556.3906.5256.660 贷款期 年12345月 1224364860 月还款额 到期一次还清 444.356 305.9896 237.2649 196.4118 本息总额 10612.0 10664.54 11015.63 11388.71 11784.71 建立模型 (差分方程) 则由Ak到Ak+1，应有Ak+1-Ak＝rAk-m 即