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天润高端项目提纲PPT 一、 北京豪宅市场分析 1 二、 项目理解（价值挖掘） 3 三、 项目整体定位 5 四、 包装企划策略 7 五、 项目推广策略 9 六、 销售操盘策略 10 七、 选定易居中国的理由 13  北京豪宅市场分析 北京豪宅市场（40000元/平方米以上）基本供应与销售状况 2、典型项目分析—— 柏乐居 ??总占地面积：??31,305 m2??总建筑面积：??349,998 m2??地上总建面：??263,708 m2??地下总建面：??86,290 m2 ??柏悦酒店：??37,018 m2??柏悦府：???17,410 m2，共28套??柏悦居：???39,212 m2，共216套 柏乐居的成功有许多不可复制的唯一性： 项目位于长安街边，CBD核心区的国贸对面，具有位置的唯一性； 项目250米的高度是至今为止CBD内最高的建筑，成为CBD的绝对地标； 项目是由酒店、写字楼，商业中心北京银泰柏悦酒店凯悦酒店管理集团国际设计大师季裕棠(Tony Chi)度身定制的个性化设计对本项目理解（项目价值挖掘） 豪宅的五层价值观： 地段是基础： 长安街畔、皇城边，市中心绝品地段，坐拥历史的沧桑与城市的繁华， 产品是核心： 精装大宅，舒适与奢侈的永远的城市地标，城市建筑的极致， 品质是根本： 顶级产品品质，五星会所与酒店服务，享受生活的天堂 功能是实质： 不止是简单的居所，是社交空间，是私人会所，是收藏珍品，是享受生活 情结是顶峰： 城市之中，豪宅何止千万，精品独享，感受独一无二，与众不同的珍品情怀，天地之大，唯此一套，激发占有欲。 地段决定价值马寅初故居李鸿章公祠李宗仁，在总布胡同住过的历史文化名人还有孔祥熙、张学良、张澜、王首道、龙云、史良、李德全、李烛尘、钱昌照、郭小川、陆定一、史迪威李济深中国作家协会1913年，时任北洋政府财政总长的周自齐，捐资修建了总布胡同的柏油马路，这是在史料上能查到的京城第一条柏油马路。总布胡同西口是东单北大街，中部是南小街与京城的商脉相连 面积段 总价位 购买目的 使用功能 产品命名 200 1000万 长安居 300 1500万 长安馆 500 2500万 自住、暂住 长安府 项目整体定位 1、市场定位 长安街，皇城极品豪宅 2、产品定位建议： 项目户型建议 配套商业功能与业态 会所功能与业态： 项目主要特色是项目北侧部分底商为四合院形式，具有北京传统建筑特色，能够塑造为深含北京文化底蕴的独特商业与会所形式 3、客户定位： 客户类别 在京长期居住，看好北京地产市场长期发展的外籍人士 外地收藏、投资型置业人群 热爱项目所在地段，具有北京皇城情节人群 客户特点 客户属于市场高端看不见的顶，他们习惯了居住在城市中心繁华地带的豪华生活，但是又不希望为人瞩目。这种低调的心理促使他们对安全性、私密性非常看重。当然，房间内部的豪华也是必须的，要充分考虑到景观、功能分区、空间的流动性、豪华卫生间等。另外，会所和物业管理也必须具有高档、私密等特点。 客户购买习惯 认同、喜好——高端酒店式服务公寓面对的目标客群的思想不易受外界影响，他们的认知是不受市场或口碑左右的，因此，本类型产品必须通过“体验式营销”手段，强化包装样板间、售楼处、开放空间等可使其直观感受、体验的区域，迫使其认知、了解，接触，从而实现客群的认同、喜好。 占有欲——面对的目标客群属小众圈层，以常规大众传播的手段和方法是无法完全覆盖目标客群阶层的，因此，只有通过“过度包装”、内部引爆，利用事件营销的手法，才能覆盖所有目标客群的圈层。 4、价格定位： 50000—55000元/平方米 项目包装企划策略 企划策略要点： 地段价值； 中国第一街——长安街，国家核心的居所 二环内、皇城概念——城市中心，皇城文化的凝聚者 贡院旁——历史悠久、文脉渊长 建国饭店、交通部——城市中心商务政务区，往来绅商巨贾、政府要员 传统文脉及地域特征 北京传统的名人居所，居住过大量政府、文艺、教育等各界社会名流 ★★★★★★★ 城市中心稀有豪宅产品价值 城市中心繁华都市景观 地段稀有性 配套完善性 案名建议 SLOGAN与广告表现： 项目现场、售楼处、样板间包装建议 样板间：（四套） ——名师设计样板间（一套） ——工艺样板间（一套） ——交房标准样板间（一套） ——国际知名品牌样板间（一套） 说明：以上特色样板间可在销售阶段的后期，以高额售价销售或拍卖，并将设计人名称标签明示。 精装修标准： 由于项目分为三个显著的档次差异，相应客群也有显著差异，对于项目装修品质与需要通过装修等手段进行