贯彻《房屋登记办法》实务操作业务研讨会一.pptVIP

贯彻《房屋登记办法》实务操作业务研讨（一）2010年4月 广西·南宁 第一部分、综合类问题及一般规定 一、《物权法》对房屋登记工作的影响 提问： A.《物权法》对房地产登记提出的新规定、要求。 主要体现在六个方面 ： 1、明确了不动产登记的性质——不动产物权公示手段。 （1）动产与不动产交易公示手段的区别：交付与登记。 《物权法》第6条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。 登记的主要意义是将不动产物权的状态通过一定的方式向社会公示，从而起到提高交易效率、保障交易安全的作用。 （2）不动产物权的公示方式 《物权法》第18条 ：“权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料”。登记作为不动产物权公示的手段，要求登记机关将登记信息向社会公开，允许权利人和利害关系人查询、复制登记资料。但因涉及个人隐私问题，应该是有限制、有选择的公开。 2、明确了不动产登记的效力——不动产物权经登记生效。 （1）我国不动产登记的效力：物权生效。 《物权法》第9条：“ 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。” 登记结果具有公信力、权利推定效力，登记的权利人应当推定为法律上的权利人、保护善意第三人（以登记错误为例）。 （2）与美国、香港等不动产交易程序的比较：是否需要政府的参与；登记模式。 （3）要区分合同效力与物权效力。 《物权法》第15条：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 关于抵押合同生效时间的规定有所变化。 （4）《物权法》关于物权登记生效主义的例外——登记对抗。 A.基于事实行为取得物权。《物权法》第28、29、30、31条规定自建、继承、判决、征收等特殊方式取得的房屋，不登记也承认其物权，但不登记不能处分。 B. 地役权。《物权法》第158条：地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。 3、确立了不动产统一登记体制 《物权法》第10条：“国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。” 统一：法律依据、登记机构、主管部门和登记程序、登记客体（各类不动产、房屋与土地、城市与农村） 当前登记体制的弊端：容易造成登记遗漏、登记错误、登记重复、登记矛盾、信息不共享、资料分散、资源浪费等问题。 国家正在开展《不动产登记法》调研，市级以上政府应当重视和组织当地推进登记的统一工作。 4、明确了登记机构的审查要件、审查职责和登记责任 （1）审查要件和职责 《物权法》第12条：“ 登记机构应当履行下列职责： （一）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；（二）就有关登记事项询问申请人；（三）如实、及时登记有关事项；（四）法律、行政法规规定的其他职责。申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。” 新增：询问制度；实地查看。 （2）登记责任 《物权法》第21条：“当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。 因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。 ” 争议：是完全责任还是过错责任，如何判定登记机构有无过错和责任。（在第七部分中专题分析） 5、设立了登记簿制度 思考：登记期间发生自然毁损、司法查封等的风险承担问题。 （1）登记簿的法律地位 《物权法》第14条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”； 《物权法》第16条：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。” 可见登记簿的作用：一是，登记簿确立房屋物权生效的临界点。二是，房屋权利的证据资格。 （2）登记簿与权利证书的关系 根据《物权法》第17条，权利证书只是“权利人享有该不动产物权的证明”，如果产权证和登记簿记载不一致，要以登记簿为准。 过去普遍将权属证书视为权利的唯一合法凭证，现在需要转变。 6、登记内容更加丰富 （1）增设了预告登记、更正登记、异议登记、地役权登记。 （2）根据《物权法》有关规定，需要开展最高额抵押登记、在建建筑物抵押登记，探索信托财产登记。 （3）《物权法》引入了建筑物区分所有权制度，需要区分专有部分与共有部分，明晰小区共有部分、停车库停车位等的权属和登记问题。 7、登记工作难度大增，登记机构和人员面临更多考验 （1）提高服务质量和效率的考验。《物权法》出台后，权利主体的权利归属意识会进一步增强；对车位