南京市房地产环境分析.docVIP

J I A N G S U U N I V E R S I T Y 课题： 南京市房地产市场环境分析 学院： 土木工程与力学学院 专业班级： 工程管理1002 学生姓名： 许一诺 3100110037 人口统计环境 （1）人口总量与人口增长 21世纪以来，南京紧紧围绕建设有中国特色社会主义的大目标，在人口管理上全面贯彻落实以人为本、统筹协调，实施一系列适应建设小康社会的人性化管理方式：经过户籍改革取消了农业、非农业人口的划分，降低了户籍准入的门槛，加速了人口迁移和流动的速度，同时加强对外来人口的管理；计划生育政策在“以块为主，条块结合”的管理模式基础上，按照国家计生委等三部门《关于加快城市社区人口与计划生育改革的意见》要求，在政府的指导下，建立“属地管理、单位负责、居民自治、社区服务”的新的管理模式，稳定了本市的低生育水平，保证了人口的适度增长。2010年末，全市户籍总人口达632.42万人，人口出生率9.09‰，死亡率7.87‰，人口自然增长率1.22‰，计划生育率达到99.78％。 从上述数据中可以看出南京市人口增长速度较慢，而根据理论和实验经验证明人口增长速度较慢往往意味着恩格尔系数降低，住房消费支付能力较强。南京市人民可能有较强意愿和能力去改善住房条件。 （2）人口的年龄结构 全市常住人口中，0—14岁人口为 761408人，占9.51%；15—64岁人口为6507221人，占81.29%；65岁及以上人口为 736051人，占9.20%。同2000年第五次全国人口普查相比，0—14岁人口的比重下降5.94个百分点，15—64岁人口的比重上升5.16个百分点，65岁及以上人口的比重上升0.78个百分点。 随着出生率和死亡率双双大幅下降，全市60岁及以上与65岁及以上老年人口比重进一步加大，人口老龄化进程正在加速。普查数据显示，1990年，我市60岁及以上与65岁及以上人口比重分别达到10.04％和6.3％； 2000年时，60岁及以上与65岁及以上老年人口比重又上升到12.19%与8.49%（按国际标准，60岁及以上人口比重超过10%或65岁及以上人口比重超过7%，已步入老年社会）；2005年，全市60岁及以上与65岁及以上老年人口比重进一步增加到13.08%与10.19%，老年人口比重越来越高，老年人口规模日益扩大，全市人口老龄化程度逐步加深。伴随着这种变化，老年人口内部高龄人群也不断加大。1964年，全市80岁及以上高龄老人仅为0.34万人，1982年上升到1.16万人，比1964年仅增加0.82万人，18年增长2.4倍，年均增长7.1%；1995年人口抽样调查时，80岁及以上高龄老人增加到2.70万人，比1982年增长1.3倍，年均增长6.7%，年均增速超过同期老年人口增幅4.6个百分点。到2005年，80岁及以上高龄老人达到10.9万，10年增加了3倍多，年均增长14.98%。 人口老龄化往往会带来这一种现象，老年人把自己早期因福利分房留下且地段较好的房子让给子女住或卖掉给子女付买房首付，而自己在郊区重新挑选环境较好且比较僻静的房子居住。 人口老龄化使养老服务业成为一种朝阳产业。据统计，到2010年截至，南京市共有59家，而在此之前5年仅11家。2010年，在南京市政府又出台了22条优惠政策促进养老院发展后，市民政局和市财政局又联合出台暂行办法。除了政策优惠，政府还是行资金扶持，按城区、郊区、县每张床位一次性分别给予4000元、3000元、2000元的资助，对改、扩建新增床位达一定规模标准的，一次性分别给予2000元、1500元、1000元的资助。同时，为稳定民营养老院的运营，每收住一名本市户籍老人，给予每月60元的补贴。 南京市目前有独居老人6万余人，占老人总数的6.8%，老年人社会福利机构只有177家，9845个床位，即每千名老人拥有床位数12张左右。而按照南京市80万老龄人口计算，全市要有13600张床位。目前南京现有老年公寓的床位还远远不能满足需求。 （3）家庭规模与结构 全市常住人口中，家庭户2370274户，家庭户人口为6554159人，平均每个家庭户的人口为2.77人，比2000年第五次全国人口普查的2.92人减少了0.15人。从家庭人口数的变化和分布看：1982年在家庭总户数中所占比重前三位的依次为5人及5人以上