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地源有限公司相邻采光权纠纷案 　　王志宏 　　【裁判要旨】 　　阳光的价值如何确定，最好是通过当事人的协商来达成共识，这是比任何鉴定机构的评估结论更令当事人信服的。但是并非每一个案件都能以调解解决结束，在当事人双方争议调解不成时，如何才能更好地保护“采光权”，应该看到，采光权的维护是一个综合的社会问题，仅靠某一部门或某一人是难以完成的，需要社会多方主体的共同参与。 　　【案 情】 　　原告周继伦 　　原告谭运凯 　　原告陆树辉 　　原告徐孝田 　　原告周东平 　　被告睢宁县房地产开发总公司地源有限公司 　　2002年7月，睢宁县房地产开发总公司地源有限公司(以下简称“地源公司”)在规划、施工手续齐全的情况下，在并排居住的周继伦等五人住宅(分别三上三下二层楼房)前面建东西走向相距5.04米设计为六层的两栋商住楼。施工中，周继伦等五人以商住楼建成后会给自己的采光造成影响为由，多次找房地产开发公司交涉。同年8月12日，双方签订一份协议约定：地源公司(甲方)建四层商住楼与周继伦等五人(乙方)居住楼之间日照间距系数，按睢宁县城市建设规划技术管理规定不得小于1：1.3(以不遮挡阳光为准)，如有违反，违约方必须支付对方25-30万元违约金;如超过四层，每超一层付违约金10万元，保温层不作楼层，但需往前上一米。 　　协议签订后地源公司，将位于周继伦等五人住宅正前方原设计为六层的楼房改建为四层，建设高度为13.21米，四层保温层向前上了1.2米，该两栋楼与周继伦等五人住宅正屋前墙距离分别为14.04米、14.33米、13.44米、13.55米、14.66米，其日照间距系数均不符合协议约定。周继伦等五人要求地源公司支付违约金30万元，未果，遂诉至睢宁县人民法院。在一审法院审理期间，地源公司以原约定违约金过高，要求法院委托有权机关评估后予以降低。后双方自行协议委托徐州市某房屋土地评估有限公司对周继伦等五人房屋造成损失进行评估，并约定将评估结果作为判决赔偿五上诉人损失的参据。2003年4月7日，该公司出据评估结果，认为周继伦等五人房屋只在冬季影响一层采光，其余基本不受影响，并据此作出该处房屋因遮光造成的损值为每平方米7023元。一审法院认为，原、被告签订的协议有效，双方当事人虽在协议中约定了违约金的数额，但是根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款之规定：“约定违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。”据此，一审法院根据五原告采光权受侵害的情况(被告楼层高度与原、被告楼距之比例及五原告一层遮光面积)，参照该评估结果确定被告的违约行为给五原告所造成的损失，另考虑五原告除有实际损失外，精神上亦遭受损失，违约金的数额应在被告因违约行为给原告造成的实际损失上酌情增加，故判决地源有限公司于判决生效后十日内支付因违约给五原告造成的损失共计72304元，其中周继伦16046元、周东平13929元、徐孝田11530元、陆树辉14805元、谭运凯15994元。案件受理费7010元，由周继伦承担1182元、周东平承担1028元、徐孝田852元、陆树辉1092元、谭运凯1172元，被告地源公司承担1684元。 　　周继伦等五人不服，向徐州中院提出上诉。徐州中院于2004年5月17日作出(2004)徐民一终字第782号民事判决驳回上诉，维持原判。案件受理费7010元由上诉人承担。 　　周继伦等五人不服，向徐州中院申请再审。徐州中院于2004年11月2日作出(2004)徐民一审监字第315号驳回申请再审通知书。周继伦等5人向江苏省高级人民法院申请再审。江苏省高级人民法院于2007年8月13日下发(2006)苏民监字第103号函，要求徐州中院再次复查。 　　【审 判】 　　目前，我国对采光权受侵害尚无明确规定的情况下，做好当事人的调解工作是解决本案的最好途径。因此，承办人在复查过程中，考虑到本案的实际情况，评估报告的有效期，随着时间的推移、市场情况的变化，该房地产采光权受影响造成损失的价值应做相应调整甚至重估。那么，在目前国内尚没有采光损失的法定鉴定部门，亦没有遮光受损的补偿标准的情况下，采光损失应当如何确定成了本案判决的关键问题。为妥善解决这一法律上的难题，平息双方之间的矛盾，承办法官多次奔走于双方当事人之间，从法理到情理，做当事人思想工作，经过半个多月的努力，换得了当事人的信任与配合，双方当事人在互谅互让的基础上，最终使达成调解协议，由地源公司赔偿5再审申请人共计132304元，其中，一审案件受理费用7010元按一审判决分担，二审案件受理费用7010元由地源公司承担。解决了双方争执7年的纠纷，做到了案结事了。 　　【评 析】 　　该案的圆满解决对类似案件具有一定