马克思主义哲学结课如论文.docVIP

房地产业在过去几年可能是发展最为迅猛的行业之一，同时也是争议最大的行业之一。在当前宏观经济讨论中，房地产业受到普遍关注，主要是因为：（1）房地产业的投资增长是导致2003年投资高速增长的最重要因素；（2）2001年以来，房地产投资高速增长，部分城市的房价指数节节攀升，开发商欢欣鼓舞，而购房者则怨气难消。有人说房地产有泡沫，有人却说房地产发展非常健康。在这种众说纷纭的背景下，全面的考察和评价中国当前的房地产行业，不仅对经济决策提供有益的参考，而且可以帮助我们正确地分析经济形势。 房地产高速发展的背后 2003年以来房地产业处于高速发展的状态。2003年房地产开发投资增速高于上年，投资规模超过一万亿元，2004年第一季度房地产开发投资继续大幅攀升，房地产开发投资额增幅达到44.10%。从第二季度开始，受警容调控的影响，房地产开发投资额增幅逐季回落，前三季度增幅为28.30%。2003年土地开发面积增速不减，面积超过2亿平方米；新开工面积增速加快，占职工面积的比重达到46.5%；从2003年下半年以来，国家先后出台新增土地的政策，使得土地购置和开发面积增幅在第二、第三季度有了明显的回落。2004年以来，全国商品房销售额始终保持30%以上的增长率。全国性房地产销售价格大幅上升，2004年第一季度全国商品房销售价格为2677元/平方米，比2003年商品房销售价格每平方米上涨了300 元左右。在土地、金融等相关政策的作用下，2004年房价丈夫趋于平缓。商品房空闲面积虽增速明显回落，但总量仍在增加。与此同时，房地产企业2003年总收入达到9300亿元，同比增长32%；净利润总额超过350亿元，同比增长39%。 房地产业的发展非常迅速，这已经是不争的事实，问题的关键是这种发展速度是否正常？或者说，是什么原因导致房地产行业的高速增长？在这些因素中，哪些是正常因素，哪些是非正常因素？ 我认为，房地产市场的高速增长主要是因为福利分房体制的终结和城市化的加速，但住房政策改革的措施不到位，是房地产投机行为大行其道，主张了房地产价格的上涨。 1.城市化拉动了住房消费 改革开放以来的20年间，全国城市化的水平由1978年的11.9%提高到1998年的30.1%，平均每年增长0.6个百分点，而世界同期城市化的水平每年只提高0.25个百分点。中国的城镇人口由1.7亿增至3.81亿人，平均年净增加1000万人。1998年以后，由于户籍制度改革的推进，中国进入了加速城市化的阶段，2004年中国城市人口达到了5.23亿，比1998年增加1.42亿，平均每年增加2000多万城市人口。人口城市化率达到40.53%。十六届三中全会决定提出的许多政策名将加速农村人口向城市转移。如决定规定“在城市有稳定职业和住所的农业人口，可按当地规定在就业地区或居住地登记户籍，并依法享有当地居民应有的权利，承担相应的义务”。仅这一项政策，对中心城市就会产生巨大的市场需求。 城市人口的急剧增长带来了巨大的住房需求。根据中国有关部门预测，2010年中国的城市化水平将达到45%，即全国有6.3亿人口在城市中生活。与2004年相比，城镇人口净增1.07亿，按人均居住面积14平方米（建筑面积28平方米）计算，要新建住宅30亿平方米；现有居民（5.23亿）人均居住面积增加5平方米（建筑面积10平方米）需增加住宅面积52亿平方米；考虑每年有1亿平方米的拆旧盖新，此期还要新建12平方米的新住宅。以上三项相加+，从2004年到2010年，中国要新建住宅94亿平方米，即每年建15.6亿平方米才能达到人均居住面积14平方米的目标。 可以估计，城市化的进程将在未来较长时间内持续下去，中国将进入城市化率40%到60%的加速扩张阶段。在这一时期，商品住宅的需求将继续增长，城市化进程将推动房地产业继续发展。 2.住房制度改革刺激了房地产市场的需求 1998年，国务院发布了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，它表明中国新住房政策开始实施。政策目标是将城市住房消费从实物分配向货币分配。从政策导向看，国家明确提出要把房地产培育成支柱产业、把住宅产业培育成国民经济的增长点并出台了一系列的扶持政策，也刺激着住房产业的增长。个人购买商品房的比例从1997年的30%左右上升到2003年的92.5%，个人消费成为推动房地产需求的决定性力量。（图1 个人购房面积和个人购房比重的发展） 住房制度改革之后，城市居民的50%左右人口获得了住房，另一半的人口只有租房居住，租方人口的 高比例，使租方市场的供给和需求有些失衡，直接表现在租金上，2003年中国的住宅租金高于主要发达国家和发展中国家，世界平均主要城市的租金收益率达到7%左右。（图2 各国住宅租金收益率比较） 3.土地政策的变化催生了房价 2002年7月1日开始