2010年无锡数字动漫创业服务中心项目首轮沟通-58页技巧.ppt

行业分析 在售楼盘 土地供应 智领有机大宅 项目住宅物业战略总定位 『第一节 项目战略定位』 领袖城市的前沿商业综合体 住宅案名：天一水岸 释义：体现项目的核心卖点：天一中学，以及项目独特的水景资源 项目商业物业战略定位与形象 『第一节 项目战略定位』 商业组团创意案名：E时代广场 以动漫科技为主题概念的复合商业街 『第二节 住宅开发思路』 1. 客户定位 2. 产品定位 3. 形象定位 生活模式 产品发力 购买人群 联力 形象定位 客户定位 产品定位 住宅开发思路 我们将从3个方面阐述住宅开发思路： 住宅客户定位 『第二节 住宅开发思路』 从地域上划分 根据项目所在区域市场以及项目所覆盖辐射半径，项目自身的立地条件、项目市场定位，主要从以下三方面对目标客户群进行分析 : 锡山、崇安公务员群体； 目前在附近地区工作的居民，重要潜在客源； 需要不同程度地改善居住条件的群体。认可项目地理位置，需要进行二次甚至多次置业的富人阶层。认可项目规划以及物业档次，认可本项目美好的发展前景，具有投资和居住双重购房动机的购房者 从收入上划分 客户群在收入上在一定的程度上存在一定的差异性，主力客户群主要由以下两方面构成：拥有稳定收入的公务员以及白领阶层，这部分人群的事业蒸蒸日上，对未来信心十足，他们向往综合素质高，环境优美，与自身品位相符的项目。另一部分是拥有一定的存款，但收入很不稳定的周边村镇农民，他们被项目整体的项目素质所打动，倾其毕生的积蓄改善居住条件 从年龄上划分 主力客户群应定位于35-50岁这一年龄段 住宅产品定位 『第二节 住宅开发思路』 “智领有机大宅” 项目核心概念提炼 以科技的智慧创造健康舒适、自然和谐生活引领居住新时代 客群需求 （追求健康，品质生活， 在观念、态度要求上 领先别人一步） 建筑设计 （解构主义美学， 建筑与自然环境 有机结合，相融， 宛如自然生长） 科技运用 （带来舒适、健康 同时，更环保、节能， 更具前瞻性、更符合 时代潮流） 住宅产品定位 『第二节 住宅开发思路』 我们的概念：顺势而生，众望所归 “有机”是当今被广泛认知的健康、环保、高贵的生活理念 生命体的自然生长 可持续发展的良性循环 绿色与健康 被广泛认知、受到追捧的社会潮流 “智领”代表的是智慧、先进、前瞻的眼光、态度和生活 高科技运用，用智慧创造舒适生活 提前享受未来 前瞻性，领先性 新词汇带来新概念，新想象 住宅产品定位 园林景观建议 园林景观主题——“天一十景” 结合社区主题分布，塑造十处组团景观，取名为“天一十景”，展现地域文化及人文景观 中庭景观通过硬地广场、叠水、乔木、草地、苔藓、梅花等植被组合，营造“写意、闹中取静及平淡恬逸”之感 局部可改变传统高墙庭院的处理方式，形成半围合的坡地庭院，结合高差，引入更多现代生活流线的创新之笔，如外庭院、下沉庭院、内游廊等,让中式建筑以一种更自然、更现代、更具生命力的品相出现 注重景观与外围商业部分交流，在保证生活业态前提下，引入茶庭、书屋等共享型社区商业 『第二节 住宅开发思路』 『第三节 商业开发思路』 1. 客户定位 2. 产品定位 3. 形象定位 生活模式 产品发力 目标人群 联力 形象定位 客户定位 产品定位 商业开发思路 我们将从3个方面阐述商业开发思路： 商业客户定位 『第三节 商业开发思路』 我们关注的是客户可分为三个层面： 1、消费者，2、经营者，3、投资者！ 经营者和投资者是商业地产最直接的购买或租赁群体，而消费者则是经营者和投资者最关注的群体，所以分析消费者需求尤为关键！ 其次，我们将通过前期调研梳理经营者和投资者的目标客户，进而对项目商业部分开发思路提出方向性建议。 商业形象定位 『第三节 商业开发思路』 商业街形象定位 城市名片型建筑群 特色文化商业街 E时代广场 商业规划布局 『第三节 商业开发思路』 商业产品定位 主体思路：以动漫产业大厦为核心，以商业街区为主体，以动漫产业为依托的综合性、多功能商业综合体。总结为 一点，两面，三组团 一点：动漫产业为依托的科技地产 两面：沿东亭路的商业街区和沿新兴塘河的居住区 三组团：商务组团、商业组团、住宅组团 商业产品定位 『第三节 商业开发思路』 为了塑造一个“地标性、且满足科技地产的商业街，我们提出“复合式商业街区”的规划设计概念： 由围合式商业内街与开放式商业外街形成的自循环式商业群体。 外街为挑高式商铺和主力店，内街为小面积商铺，共高三层； 在临街主干道，设两个大型综合式商业以及一幢写字楼、一幢酒店式公寓等集中式商业。 沿东亭路一线商业街区整体覆盖，下面是商业街或主力店，上面为写字楼和酒店式公寓。各个商业体之间由商业街进行串联，使之成为完成的商业综合体 商业街设计避免过于通透、笔直单一的