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房地产开发与经营总复习 第一章 房地产开发与经营概论 （共7页）（需打印23份） 房地产，是房屋财产和土地财产的总称。房产是指法律上明确了权属关系的房屋财产。是通过开发建设等经济活动而形成的使用价值和经济价值的商品。地产是在一定土地所有制关系下作为财产的土地，即土地的货币表现形式。它在法律上有明确的权属关系，并能给所有者和经营者带来经济利益的建设用地。 房屋，是具体事物的名称，是指有墙、门、窗，上有盖的供人们居住或作其他用途的建筑物。房产，是指建筑业劳动成果，在法律上明确了权属关系的房屋财产。 土地，是指地球陆地的表层。从法理上讲，土地权利的空间范围包括一定深度的地层及其上面一定高度的空气空间。就性质来说，土地是不依赖于人类而存在的客观自然物。 房地产业，是指从事房地产开发、经营、管理和服务的行业。我国国家计委、经委和国家统计局联合发布的《国民经济的行业分类和代码》中把国民经济分为十三类，房地产业被列为第七类，并把它明确列入第三产业。 房地产业主要包括：1 土地开发。2 地产经营，包括土地使用权的出让、转让、租赁、抵押。3 房产开发。 4房产经营，是指房产的买卖、租赁、抵押等。 5房地产中介服务。6房地产物业管理。 房地产业是国民经济发展的先导性产业，它的发展不仅为本行业提供了大量就业机会，还推动了城市经济的全面提高，直接或间接地带动建筑业、建材业、机械、化工等基础工业以及金融业、运输业的发展。房地产业在一些发达国家和地区成了当地经济的支柱产业，在国民经济的收入中所占的比重越来越大。像美国，房地产业的收入占到财政收入的20％以上。1998年至2003年，我国房地产开发投资增长直接和间接拉动GDP的增长，每年保持在2个百分点左右。 我国房地产业起步较晚，上个世纪八十年代末九十年代初，随着改革开放的深入才出现商品房，但那时由于刚从计划经济转向市场经济，生活水平不高，购买力低，再加上人们习惯于向国家租房住，所以，商房品销售很不景气，也没形成真正的市场，经过近十年的低谷徘徊，直到出现了温州炒房团，进入本世纪后，房价开始上涨，像北京上海杭州等一些大城市的房价从97年的2500元左右一平方猛涨到2002年的一万多一平方。03年后房价几乎一天一个价，房地产业的利润位于第三产业的榜首，许多人摇身一变成了房地产开发商的老板，甚至出现了“要发财搞房产”说法，房价这么高，但还有这么多人在买，其实有相当一部分人买房不是为了住，而是为了升值，也就是所谓的“投资”，出现了“想住的人买不起房子，买房的人不是为了住”的怪现象。这主要是和当前的经济政策有关，尤其是银行居民存款的低利率再加上国家征收利息所得税，居民把钱存银行和同期上涨物价相比所得的是负利率，换句话说，存在银行的钱没升值，反而亏了，于是要寻找其他能升值的地方，目前，多数人选择了股市或是房地产，随着大量资金的涌入，房地产的价格和股市几乎是同样在不停地涨，股市有时还回调一下，可房地产只涨不跌，像上海的楼市竟出现了十多万一个平方的天价，这种严重的价值和价格相背离的现象使房地产业的发展偏离了正常的轨道。 房地产市场，是指房地产买卖、租赁、抵押、典当等交易活动的总和。 地产市场，即土地使用权的买卖、出让、转让、土地开发经营活动和地产商品交换的总和。我国的地产市场体系由三大类，三级市场组成。1 土地所有权市场。也称征地市场。在这个市场上，买方只能是国家，卖方是农村集体经济组织，交易对象是土地所有权，其交易价格，即土地补偿费完全由国家有关规定计取。2 土地使用权出让、转让市场。根据土地所有权和土地使用权相分离的原则，国家可以出让土地的使用权。这个市场可分为一级二级三级市场。一级市场，即土地出让市场。由国家将土地使用权纵向出让给开发企业和土地使用者。在这个市场上，出让方只能是国家，受让方是各种经济性质的土地使用者，交易的仅是一定期限内的土地使用权。不包括地下矿藏和其他资源。二级市场，即土地使用权转让市场。在这个市场上，房地产开发企业在出让土地使用权合同规定的有效期内，将土地使用权转让给其他使用者。三级市场，即土地使用者之间将土地使用权，在批租合同规定的期限内再度横向转让、转租、抵押。 土地开发市场，通过投资开发活动改变原来的土地使用性质，如将农田、荒山改造为城市用地，将老城区改造成新城区。由此形成的土地开发权的转让就是土地开发市场。 房产市场，一切以房屋为标的物的权益让渡行为就形成了房产市场。在这一市场上，交易的只是房屋的所有权或使用权的法律文件。房产市场包括现货、期货买卖、租赁、交换、抵押、典当等交易活动所形成的市场。 房地产综合市场，包括三个方面：1 房地产资金市场，又称房地产金融市场，房地产开发企业通过银行或其他金融市场采用抵押贷款、发行股票和债券、运用期