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房地产金融复习资料汇总 一、房地产的定义 房地产：是指土地、建筑物及其他地上定着物，是实物、权益、区位三者的结合体。 　理解房地产的定义，可以从三个方面来理解，房地产的三要素 (1)、实物; (2)、权益; (3)、区位。 我国房地产权利的种类主要有： (1)所有权; (2)土地使用权; (3)地役权; (4)抵押权; (5)租赁权。 房地产所有权可分为：1)单独所有;(2)共有;(3)建筑物区分所有权。 土地使用权： ①建设用地使用权可分为：出让土地使用权、划拨土地使用权、临时用地土地使用权。 ②宅基地使用权 3土地承包经营权 房地产的分类 一、按照房地产用途的分类 　　分为居住房地产和非居住房地产两大类，然后可以具体分为下列10类： 　　(1)居住房地产： 　(2)商业房地产： (3)办公房地产： 可分为商务办公楼(俗称写字楼)和行政办公楼两类。 　　(4)旅馆房地产：　　(5)餐饮房地产：　　(6)娱乐房地产： (7)工业房地产工业　　(8)农业房地产：　　(9)特殊用途房地产 (10)综合房地产 二、按照房地产的开发程度，可以把房地产分为下列5类： 　　(1)生地： (2)毛地：。 　　(3)熟地： (4)在建工程： (5)现房 三、按照房地产是否产生收益的分类 　　按照房地产是否产生收益，可以把房地产分为收益性房地产和非收益性房地产两大类。 四、按照房地产经营使用方式的分类 　　房地产的经营使用方式主要有销售、出租、营业和自用四种。按照房地产的经营使用方式，可以把房地产分为下列4类： 　　(1)销售的房地产; 　　(2)出租的房地产; 　　(3)营业的房地产; 　　(4)自用的房地产。 五证： 房地产商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工 程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》，简称“五证”。 一、房地产价格的含义 房地产价格是和平地获得他人的房地产所必须付出的代价——货币额、商品或其他有价物。 二、房地产价格的形成条件 　　房地产与其他经济物品一样，之所以有价格(价值)是因为 有用 稀缺 有需求。 房地产价格的特征：(1)房地产价格既有交换代价的价格，又有使用代价的租金 房地产的价格与租金的关系，类似于本金与利息的关系。 (2)房地产价格受区位的影响很大 　(3)房地产价格实质上是房地产权益的价格 (4)房地产价格形成的时间较长 　 　(5)房地产价格容易受交易者的个别情况，如买卖双方的偏好、讨价还价能力、感情冲动的影响。 商品房价格的构成为： 　　（一）成本构成： 　　1、土地征用（出让）及拆迁补偿费； 　　2、前期工程费； 　　3、建筑安装工程费； 　　4、附属公共配套设施费； 　　5、公共基础设施费； 　　6、管理费用； 　　7、销售费用； 　　8、财务费用； 　　9、公共设施专项维修资金。 房地产估价的原则有： 　　①独立客观公正原则 　　②合法原则 　　③最高最佳使用原则 　　④估价时点 　　⑤替代原则 　　⑥谨慎原则 最高最佳使用具体包括3个方面： 　　①最佳用途; 　　②最佳规模; 　　③最佳集约度。 房地产估价方法 1.收益法的理论依据 收益法是以预期原理为基础的。预期原理说明，决定房地产当前价值的，重要的不是过去的因素而是未来的因素。 收益年限为有限年的公式 V=A/Y[1-1/(1+Y)n] 此公式的假设前提是： ①净收益每年不变为A； ②报酬率不等于零为Y； ③收益年限为有限年n。 例 某宗房地产是在政府有偿出让的土地上开发建设的，当时获得的土地使用年限为50年，至今已使用了6年；预计利用该宗房地产正常情况下每年可获得净收益8万元；该宗房地产的报酬率为8.5％。试计算该宗房地产的收益价格。 [解] 该宗房地产的收益价格计算如下： V=A/Y[1-1/(1+Y)n] =8/8.5%[1-/(1+8.5%)50-6] ＝91．52(万元) 已知某宗收益性房地产30年土地使用权下的价格为3 000元／m2，对应的报酬率为8％。现假设报酬率为10％，试求该宗房地产50年土地使用权下的价格。 [解] 该宗房地产50年土地使用权下的价格求取如下： VN=3000=A/8%[1-1/(1+8%)30] 求出A，再代入 Vn=A/10%[1-1/(1+10%)50]，求出V50＝2 642．00(元／㎡) 有甲、乙两宗房地产，甲房地产的收益年限为50年，单价2000元／㎡，乙房地产的收益年限为30年，单价l 800元／㎡。假设报酬率均为6％，试比较该两宗房地产价格的高低。 [解] 要比较该两宗房地产价格的高