第4、5讲_房地产项目用地的获取教程.ppt

哪些土地可以转让？ 以出让方式在一级市场获得土地使用权，经一定的投资开发使用后，再进入二级市场，转让年限余期的土地使用权； 原行政划拨的土地使用权，经过补办土地出让手续，补交出让金的合法程序后，进入二级市场转让余期的土地使用权； × 对于集体所有制土地，其主体是村民集体，其使用权不得出让、转让、出租或抵押用于非农业建设，农地变为建设用地要先经国家征用。 《中华人民共和国土地管理法》第四十三条：任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。 二、土地使用权转让的法律条件 ㈠土地使用权转让只能在原土地使用权出让合同规定的权利义务范围内进行， 权利人不得扩张其权利的内容。 ㈡按照出让合同的约定，受让方已经支付全部土地使用权出让金， 并取得土地使用权证书。 ㈢按照出让合同进行投资开发，属于房屋建筑工程的，要完成投资开发总额的25%以上，属于成片开发的，要形成工业用地或者其他建设用地条件。 《城市房地产管理法》：第三十八条“以出让方式取得土地使用权，转让房地产时，应符合下列条件： ㈠按照出让合同的约定，受让方已经支付全部土地使用权出让金， 并取得土地使用权证书。㈡按照出让合同进行投资开发，属于房屋建筑工程的，要完成投资开发总额的25%以上，属于成片开发的，要形成工业用地或者其他建设用地条件。“ 确保转让的土地使用权已合法取得 抑制炒地皮的关键性条款 三、土地使用权转让的程序 （一）转让申请 （二）签订转让合同 （三）转让合同公证 （四）缴纳土地出让金和土地增值税 纳税义务人——转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物并取得收入的单位和个人。 计税依据——纳税义务人转让所取得的增值额和规定的税率。 增值额 = 房地产转让收入 － 扣除项目 税率——四级超额累进税率。 土地增值税额计算公式： （五）土地使用权变更登记 土地增值税税额 = 增值税 × 超额累进税率 － 扣除项目金额 × 速算扣除系数 （1）取得土地使用权时支付的金额； （2）房地产开发成本； （3）房地产开发费用； （4）转让房地产的税金。 土地使用权转让中的税费: ⑴契税：国家对不动产买卖、典当、赠与或交换所订立的契约，按其买价、典价或现价的一定比例向新业主征收的一次性税收。税率（比率税率）：3%~5%。 ⑵所得税：又称所得课税、收益税，指国家对法人、自然人和其他经济组织在一定时期内的各种所得征收的一类税收。 ⑶营业税：营业税 = 计税金额×5% 。 ⑷城市维护建设税 = 营业税×7% 。 ⑸教育费附加=营业税×3% 。 1、土地使用权与地上建筑物（包括在建工程）一并转让的，视为房屋买卖，应以交易价格总额作为计税依据，营业税计税金额不能扣减其原所交纳的土地出让金。 2、单纯的土地使用权转让，在计征综合税时应扣减其已交纳的土地出让金，按差额计征。 四、土地使用权转让与出让的比较 区别 出让 转让 行为主体 政府及土地管理部门 境内外任何经济实体及个人 法律关系 法律关系不平等，形成土地一级市场，具有垄断地位 法律关系平等，是二级市场的重要体现 市场所在层次 土地一级市场，受让土地可以转让 二级市场，未经出让方式取得及未按照出让合同投资开发的不得进行转让 年限 按合同规定，不得超过国家规定 合同年限﹣已使用年限 = 剩余年限 土地转移方式 协议、招标、拍卖、挂牌 出售、交换、赠与 房地产开发用地的征用拆迁 一、集体土地征收 二、城市房屋拆迁 案例分析 1 SY县A房地产开发股份公司准备在SY县市石鼓区向群路78—80号，朝阳巷6—10号地段进行房地产开发，于1994年办理了计委立项手续，规划手续未办理完善，未办理用地手续。该公司1995年3月对上述地段旧房开始拆迁，由于资金短缺，未完成拆迁。1997年下半年，经与SY县市银源房地产开发公司协商，以25万元将该项目转让给了B公司，未办理立项，规划变更登记手续，也未办理用地审批手续。B公司完成拆迁后，1998年初动工兴建，2000年5月竣工。这宗地面积为1595.4平方米，共拆除旧房2388平方米，总建筑面积为9600平方米。B公司与施工方签订工程承包合同，并与购房者签订购房合同，已房屋20套。 （1）违法用地行为的主体是B公司还是A公司？ （2）违法用地行为定性为非法占地还是非法转让？ （3）违法用地的面积中要不要去掉拆迁房屋分摊的土地面积？ [问题] 1、一是B公司与施工方签订工程承包合同，施工方据此才破土动工兴建了向群路综合楼；二是房屋竣工后，B公司与购房者签订了购房合同，售房20套，因此，这个项目事实上的权利主体为B公司。从B公司的上