莱西项目可行性报告2010-7.docVIP

项目管理手册 编号：kxbg-001 版号：0 生效日期：2010-6-8 莱西项目可行性报告 地块名称： 莱西市政府东侧地块 城市区域： 莱西市 拟建项目： 高档住宅 编制 日期 2010年6月24日 审核 日期 2010年6月25日 批准 日期 第一部分 概要 一、报告编制目的 通过对莱西北京路目标项目的分析研究，市场预测，以及该项目的投资分析，风险分析和财务分析，以期探讨该项目实施的可能性；公司提供决策依据；对该项目的前期策划，开发经营，组织实施，市场营销，运营管理等提出初步的概要性意见或建议；该项目的定位及概念设计提供基础资料。 二、编制依据 《城市居住区规划设计规范》 《青岛市城市拆迁管理条例》 《城市居住区公共服务设施设置规定》 《民用建筑设计通则》 《住宅设计规范》 《建筑工程交通设计及停车场设置标准》 《城市道路绿化规划及设计规范》 《高层民用建筑设计防火规范》 三、项目背景 3.1 项目所处区域（城市）目前的发展状况及未来的发展前景 莱西市位于胶东半岛中部，隶属于青岛市，是国务院确定的沿海地区对外开放县市，也是中国农村综合实力百强县市之一，2006年10月国家统计局公布的结果表明，莱西市由上年的全国第100名上升到第64名。位于青岛、烟台、威海三大沿海开放城市之间，居山东省正在建设的半岛城市群和半岛制造业基地的中心，距青岛港90公里，距青岛国际机场60公里，在青岛市“一小时经济圈”内，素有“青岛后花园”之称，属山东最适合居住和创业的首选城市。 莱西市地处东经120°12—120°40，北纬36°34°—37°09，东临烟台莱阳市，北靠烟台招远市，西隔小沽河与平度市相望，南临五沽河与即墨市为邻，南北长63公里，东西宽36公里，总面积1522平方公里。全市辖11个镇、5个街道办事处和1个经济开发区，总人口72.8万人。 莱西交通比较方便，不仅是青龙高速公路，更重要的是已经开工建设的青荣轻轨，到青岛30分钟，不出站就可以转乘青岛地铁。还有已经获批的山东半岛国际机场也在莱西，将打造第二“浦东机场”。而且针对机场的辐射能力还要建设多条高速辐射潍坊、烟台、威海各地区等。 莱西的工业近几年呈现猛增的态势，特别是原四方区委书记09年调到莱西以后，四方区的企业几乎集体搬迁到莱西，对于莱西一个人口只有70万的小城市来说，未来几年最缺的就是人才，所以对外来人口的吸引力很大。 在此不得不着重提一下莱西市交通的发展。虽然处于山东半岛的中心，但长期以来莱西市的地位比较尴尬，因交通的不甚便利，与周边的三大地级市青岛、烟台、威海都与这不短的距离，属于“前不着村后不着店”的境地。但随着周边地区经济的飞速发展，山东半岛的经济往来越来越密切，沟通三地的交通问题就显得尤为重要了。在此背景下，山东半岛的公路网越来越完善，而本来地处中心位置的莱西逐渐形成了交通的枢纽，南来北往的交通网络皆汇于此，成为了炙手可热的地区之一。但是仅仅依靠高速公路和国道的交通网还是有其局限性，方便物流的同时，人口的流动还是只能依靠长途汽车和私家车，而且不时的交通堵塞也是令人头疼的问题，但又一个方便快捷的交通方式即将诞生了—这就是青荣轻轨。 已开工的青荣城际轻轨连接了青岛、烟台、威海地区的主要城市，是半岛城市群的重要联络通道，工程计划今年已开工，2012年底竣工通车。而莱西就是其中重要的一个节点。莱西市委按照“青岛-城阳-即墨-莱西发展极”城市规划，争取了两个车站。通车后，从莱西去青岛的时间仅需30分钟，比以前坐汽车整整提前了一个多小时。至此，轻轨对半岛城乡一体化的推进和城市化的发展，对居住习惯的改变，对沿线土地价值的增值等影响日益凸现。 我们来横向比较一下轻轨交通的建设会给一个城市的楼市带来怎样的利好： 2000年，上海，中国第一条城市轻轨——上海明珠线开通，当年沿线房价上涨20%； 2004年，武汉，轻轨一号线一期开通运营，年内沿线最高涨幅140%； 2007年，北京，轻轨5号线正式开通，沿线物业平均升值40%以上； 2008年，大连，金州轻轨三号线开通，沿线房价同比上涨126%； 事实证明，轻轨确是一条“黄金轨道”，它在解决人们交通出行难题的同时，也将带动沿线物业的升值及所经区域价值的提升。置业轻轨沿线楼盘，相当于投资城市未来，其潜在的升值空间是倍增的。 3.2 当地政府的