2014湖南长沙天经国际企业街区项目投资66p素材.pptVIP

天经国际企业街区项目投资报告 市 场 空 白 项目定位 项目周边5A写字楼售价在12000-15000元/平方米，是住宅售价1.5-2倍。 项目土地具备作为办公用途的价值； 项目完全具备在建筑形态做成与纯写字楼一样的条件； 唯一不同点在于土地性质，这种差别是需要客观评估的； 也因此，导致在规划报建时有不同的限制条件，比如建筑密度高，容积率高，绿化少等规划限制条件。 项目定位 土地的价值是通过其使用价值体现出来的，土地属性仅是一种规划限制。 市 场 空 白 项目既不同于常规工业地产项目，也不同于纯写字楼，这就意味着，在纯工业地产，纯写楼之间，存在一种市场空白；或者说是过渡区域。 这种市场空白， 就是项目定位所在， 也是可能性的基础。 这种市场空白，就在于可以利用工业厂房的低成本，去博取纯写字楼的高回报。 项目定位 向左走还是向右走不是问题，问题是向左或向右走多远？ 项 目 定 位 项 目 工业生产 商务办公 ？ ？ 项目的开发方向是往商务办公方向走，这是明确的，也是土地价值最大化 的必然选择。现在的问题是确定“质”的方向基础上，如何把握“量”、“度”的分寸？ 项目的土地属性与土地价值的矛盾是项目的定位的基础。 矛盾的统一在于项目用地价值高，可去做商务办公用途，这是“质”问题； 矛盾的对立在于作办公用途的项目，土地性质是工业，这是“量”的