第一章房地产与房地产市场试题.ppt

北京市统计局年初披露的数据显示，按常住人口算，去年全市人均GDP达80394元，折合12447美元。这一数据被认为已达到中上等国家水平，接近富裕国家。 2010年世界银行对不同国家收入水平有个分组标准：按人均GNI（国民总收入）计算，1005美元以下是低收入国家；1006-3975美元是中等偏下水平；3976-12275美元是中等偏上水平；12276美元以上为富裕国家。 * 第一章 房地产与房地产市场 * 第一节 房地产 一、房地产概念 1.房地产的定义：房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分以及附带的各种权益。 2.房地产的三种存在形态 (1)土地：如一块无建筑物的城市空地，或建筑物与土地合为一体时，可无视建筑物的存在，如为征收土地税费或确定补交土地使用权出让金的数额而单独评估土地价格。 (2)建筑物：建筑物虽然必须建造在土地之上，但在某些情况下却把它单独看待。如为房屋入火灾保险，房屋拆迁补偿等。 (3)房地：把建筑物和其占用的土地作为一个整体来考虑。 * 3. 房地产用词 (1) 房地产：泛指土地、建筑物或土地与建筑物合成一体。 (2) 房地：指土地与建筑物合成一体，如说房地价格时，即指此价格包含土地价格及建筑物价格。 (3) 土地：仅指土地部分。 (4) 建筑物：仅指建筑物部分。 4. 房地产的别名 (1) 不动产：指不能移动或移动后会破坏其功能或损失其价值的财产。 (2) 物业：在香港，通常使用“物业”这个词，其实质就是房地产。 * 房地产概念的总结 * 思 考 土地与地产的区别 房屋与房产的区别 * 二、房地产的特点 （一）物理特征 1、不可移动性； 2、异质性； 3、不灭性。 （二）经济特征 1、稀缺性； 2、经济寿命长； 3、适应性； 4、位址。 * 第二节 房地产市场 一、概念 （1）狭义的房地产市场：指房地产商品交易的场所。 （2）广义的市场： 一是房地产商品所拥有的现实和潜在的消费者总和； 二是房地产商品流通过程中各种交换关系的总和。具体地说，它包括房地产所有权的买卖、租赁、抵押、典当及产权互换以及土地使用权的有偿出让、转让、出租等活动，还包括各种中介对土地、房屋所进行的经营性活动。 * 二、房地产市场的特点 房地产市场与其他的市场不同，其差别是因为个人资产的价值、政府在房地产市场中的角色，人们获得资产的方式和人们希望资产带来的效用等因素造成的。 （1）价值量大； （2）政府干预； （3）感觉； （4）愿望； （5）心理效用。 * 三、房地产市场的分类 现阶段中国的房地产市场根据其组成可以分为房产市场、地产市场、房地产金融市场、房地产劳务市场和房地产信息市场五种类型。 （1）房产市场 按交换形式分：买卖市场、租赁市场和互换市场 从供房时间分：现货市场和期货市场 * （2）地产市场 一级市场：即城市土地出让市场，各级政府代表国家这一所有权主体将指定地段通过招标、拍卖、协议出让等形式提供给开发者，开发者一次性支付出让期内享有的土地使用权的出让费用。 二级市场：即城市地产转让市场，指土地在一级市场上出让后，受让者将土地通过一定的投资过渡，再转让给其他的土地或房屋需求者。 思考:原行政划拨的土地使用权可否直接转让？ * （3）房地产金融市场：指通过房地产专业银行或其他商业银行的房地产信贷部，采用信贷、发行股票和债劵以及开展住房储蓄业务，或者运用按揭等方式为房地产买卖和租赁活动融通资金而形成的辅助性的金融市场。 （4）房地产劳务市场：指为住户和用户提供房屋修缮、加固、改造、危房鉴定、方案设计、室内外装修、房屋附属建筑和设备的维修、房屋管理以及中介活动等综合活动的房地产辅助市场。 （5）房地产信息市场：指围绕房地产业务和技术咨询、房地产租赁和买卖行情以及有关资料等所形成的供需市场。 * 四、不完全竞争条件下的房地产价格问题 （一）基本概念和术语 1、交易价格：指房地产在进行交易过程中发生的价格，是双方议价的结果，也称为实际价格。 2、最可能销售价格：是对未来交易中成交价格的一种最可能的估计。 3、市场价值：是经济学理论中认为的房地产市场价格波动的中心，也称为不动产价值或理论价格。 4、评估价格：是估价人员对房地产客观合理价格作出的一种最可能的估计、推测或判断。 5、投资价值：对于投资者而言，就是预期的未来收益的价值。反映了投资者对某一房地产未来预期利润能力的一种假定。 （二）房地产交易价值的形成 a b Vs 房产价值 Vp 最可能售价 当Vp≥Vs，卖，Vs为最低价（a端） c d Vb 买价 VI 房产价值 当Vb≤VI，买，VI为最高可接受价格（d端） 卖方 买方 a d Vs VI 交易区间 当ad时，交易有可能发生，否则无