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近年来，当传统商业单一的购物功能已远远不能满足现代人的消费需求时，人们开始追求功能更丰富、业态更齐全的购物场所。当激烈的商业竞争中越来越注重以一站式、多元化的服务制胜时，国内各大大购物中心几乎无一例外地将目光锁定在能增加客流、提升人气的餐饮服务上，餐饮一直以来在零售业界或传统的商业业态中并不受青睐，一直处于配套的从属地位，然而，笔者研究发现如今“餐饮业”业已成为各大型商业地产项目或国内商业中名副其实的新宠！以国内一线城市广州为例，各大型商业项目的餐饮业态的占比及动态如下： ?如今，国内无论是以超市业态为主的购物广场、抑或大百货、大型商业中心，有一个共同的趋势与热点，那就是开辟更多餐饮面积已经成为大家共识或未来经营常态，大家都开始打造以品牌餐饮企业为主的美食结构，用以提升商场的人气和档次。诚然，餐饮业态带动的可观人流、销售额，?当大家都瞄准餐饮业盘活人流，缩智培育期的同时这一优势而磨刀霍霍时，笔者想指出的是，由于商业内餐饮美食店的结构，不同于独立的餐饮场所，它受购物中心或项目本身特性的诸多限制，并非大面积规划餐饮业态越多就越好，这里也是需要定位与做详细的市场细分与品类规划的，因为扩大餐饮面积要考虑多种因素，主要有周边的消费环境、客流结构、建筑形态等。如迎合白领的餐饮除了方便、快捷、情趣等，还要与商场的时尚、体验、休闲等元素融合到一起。如需满足顾客商务、家庭聚会等形式的餐饮需求，也是不同的。由于餐饮是商场的辅助服务，价位上要迎合主流消费群体，只有餐饮定位与商场消费群体相适应，才能取得良好的经济效益。因此，并不是所有的购物中心都适合以增加餐饮面积来达到增加经济效益。 联商网：如果看待目前华东地区的商业地产市场? 　　高磊：从整个华东区域商业地产发展现状看，一、二线城市的商业地产已经进入白热化的竞争阶段，拼的是档次，是定位，是品牌，是服务，是创新能力，因此对开发商的招商能力、运营管理能力等都有很高的要求，但随着在一、二线城市拿地困难的加大，开发商将目光迅速转向三、四线城市，因此三、四线城市的商业地产还处于跑马圈地的阶段，开发商更多的是一种占地为王的策略，仅仅希望抢先占领该市场，导致诸多项目没有经过精心的策划，后期运营压力倍增。所以总的来看，在未来的3-5年内，随着三、四线市场的成熟和一、二线市场势力的确立，华东地区商业地产乃至中国的战场将彻底转向三、四线城市。 　　联商网：如何看待目前零售商介入商业地产这一现象? 　　高磊：零售商做百货在某种意义上讲也是种不得已而为之的手段，一方面由于临租赁协议到期后的涨价压力，另一方面迫于竞争对手的急剧增多导致开发商选择余地变大，好的项目不在容易拿到，此外对于有势力的零售商自己拿地做商业地长远来看也是有诸多好处的。商业做地产，地产做商业是整个市场发展的必然趋势，也会越来越普遍。 　　联商网：您所在的商业地产项目的定位是什么?预计什么时候会开业? 　　高磊：淮安亿丰时代广场整体定位是高端的商业综合体，集购物、娱乐、休闲、餐饮等四大业态为一体，配合高端的品牌，全方位满足当地高端消费人群的消费需求。项目预计明年10月1日开业。 　　联商网：项目招商在业态配比上有何规划?餐饮是否是重点? 　　高磊：项目商业版块整体12万方，购物(超市、百货)6万、娱乐(KTV、游戏城、影院)1.5万，休闲(书店、SPA、美容、摄影、咖啡)0.5万，餐饮1.5万，餐饮是重点。 　　联商网：新十年，您的新梦想是什么?您对企业有何展望? 　　高磊：在未来的十年，希望有幸鉴证中国商业地产的转型与升级，能够在定位与布局上更加合理，从青涩走向成熟，走市场路线，而不是住宅地产路线。 　　同时，也希望10年的发展，公司能够在商业地产上留下扎实的角度，成为商业地产领军企业，商管公司运营管理和人才培养科学化、规范化、系统化。 　联商网：如果看待目前华东地区的商业地产市场? 　　覃事忠：商业地产市场，发展前景毋庸置疑，一方面是国家经济发展趋势，城市化进程的必须产物，同时各地产商、零售商的纷纷抢驻，会加速商业地产的发展。但是，表象上来看，商业地产市场非常繁荣，但实际上，依然是“无序、大跃进”的盲目发展。三五年内，还会延续这种趋势，但在发展过程中，一些真正拥有成熟的运营团队，实实在在做商业的商业地产品牌会逐步暂露头角，赢得市场。 　　联商网：如何看待目前零售商介入商业地产这一现象? 　　覃事忠：目前零售商介入商业地产，确实已经是一种普遍现象，但也是可以预见的结果。一方面随着运营成本的逐年递增，同时上游资源的成本居高不下，以及目前国内的供应、消费市场现状，大多零售商品牌，已经进入“微利时代”，甚至已经很难持续发展，企业岌岌可危，所以在这个阶段，出现这种现象再正常不过，同时也是中国国情的体现。 　　联商网：您所在的商业地产项目的定位是什么?预计什么时候