地产深圳市广兴源碧海湾项目策划报告.pptVIP

* * * * Part 3 项目经济测算 ３ 项目经济测算 本项目财务测算 　 项目静态投资效益预测 项目投资方案比较分析 * 占地面积（㎡） 20000 覆盖率 30% 容积率 2.4 2.8 总建筑面积（㎡） 48000 56000 基底面积（㎡） 6000 住宅面积（㎡） 47000 55000 住宅层数 23 23 住宅所占比例 97.9% 98.2% 商业面积（㎡） 1000 商业所占比例 2.1% 1.8% 住宅可实现均价（元/㎡） 20000 商业可实现均价（元/㎡） 40000 总投资成本（元） 3 4 投资收益（元） 0 11 税前成本利润（元） 7 6 税前成本利润率 37% 37% 税后成本利润（元） 0 7 税后成本利润率 31% 31% 住宅收益（元） 1 3 住宅税后成本利润率 29% 29% 商业收益（元） 商业税后成本利润率 141% 142% 结论： 若本项目以2.4或2.8为容积率时，所获得的税后成本利润率均为31%； 若以2.8为容积率时，成本相应增加，则达到项目税后利润获取的峰值，高出2.4容积率时约3489万。 综合以上指数不难看出（姑且不考虑项目物业形态组合），我司建议本项目应采用2.8这一容积率较合适。 项目经济测算 （投资分析详细过程见附件） * Part 4 营销策略及重点 ４ 营销策略及重点 营销策略：企业形象与项目推广策略＼阶段性推广策略 包装策略： 现场包装要点 媒体运用及推广预算 碧海中心区 龙岸一号凭什么 在圈子里独树一帜？ 泰华阳光海 富通城 中信项目 策略 包装 预算 营销策略 海景 文化 智能化 物业管理 产品 价格 规模 园林 地段（规划） 项目卖点梳理及运用： ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ 名校教育 高尔夫景 ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ “★ ★ ★”：以上：宣传重点 “★ ★” ：上印刷品 “★ ” ：口头宣传 ★ ★ ★ * 头羊态势， 拉动市场新欲求 品牌力量， 引导市场趋势 企业品牌导入 “广兴源，山海宏图 唯一性资源导入，全城关注 全城关注的趋势型项目品牌 核心竞争力 品牌力量 首入效应 广兴源，展宏图 全新的生活态度和文化导入“发现哲学” 意见领袖 领袖主导 价值认知 品牌导向图 项目形象入市 打高尔夫生活 产品品牌导入 滨海空中别墅 第一阶段 第二阶段 第四阶段 阶段目标 核心诉求 再次领导市场趋势，产品领先 探知市场反应，积累客源，引发品牌忠诚者追随 发现本项目 第三阶段 营销思路 工程节点 方案优化/确定 建筑进场施工 形象展示工程施工 展示公开，销售许可证 公关活动 媒体策略 产品特性 城市主流媒体专题 精英读物 城市主流媒体 网上社区内测启动 企业品牌导入 品牌新成长：广兴源，山海宏图 临时接待处施工、营销准备 高尔夫比赛 户外广告 免费新闻广告 各项工作启动的 筹备阶段 引导一种新的生活概念，造势 项目前期造势工作 四大阶段性主题 产品特性 滨海生活 稀缺 资源 高尔夫住宅 高档次高品味 正 式 销 售 正式进驻售楼处 样 板 房 开 放 强 销 期 创新性个性化 享受型家居化 身份感升值潜力 11月 08年.10月 12月 09年1月 3月 4月 5月 6月 四大阶段性主题策略思考 主题 缘由 主要表现形式 高尔夫生活 打造项目的档次感，突出项目的稀缺性和差异化。 举办高夫球比赛，举办高尔夫文化讲座 产品特性 核心竞争力，将标杆产品与“创想力”结合 主打个性化、创意高的广告；现场样板房开放及专利产品发布会等 滨海生活 卖户型，其实是卖生活方式；项目的滨海生活也非一般 以海为背景、创意居家为内容宣传；现场以开盘热销场面带动客户 稀缺资源 城市CLD的一线海景、绝对高尔夫景观资源，创新产品、仅311席、整体户型在90平米以上、专利产品……拥有者的身份感、楼盘的升值潜力都将体现出来 广告以实效的楼盘信息、销售进度为重点，突出项目的极度稀缺性；现场辅助小型的活动带动销售 1 目的：借举办高尔夫业余赛事，提高开发公司和项目知名度，对外突出项目的调性。 第一阶段：高尔夫生活 广兴源· 龙岸一号 财富杯 举办高尔夫球业余比赛 专利产品发布会 目的：除了景观有优势以外，我们最终还要落实到产品的上去． 重点：利用申请专利，吸引市场关注“到底是什么样的产品可以去申请专利的？” 操作：新闻发布会，接受国家专利局颁发证书；未来将制作相应户型的金装专利书赠与业主。 我们是有专利的！ 1 第二阶段：产品特性 与建筑专业协会、专业媒体合办创新论坛（备选活动） 中央电视台《对话》栏目著名主持人：陈伟鸿 2009’ 对话建筑 ——建筑业创新论坛 2 目的：继续“专利产品”的热度，再造户型创新的热潮。可与《建筑业导报》等