地产大连金州天元电机厂项目营销提案.pptVIP

比较特殊的购买群体——投资客群随着市场情况的急剧变化以及国家宏观调控政策的不断影响，投资者的投资趋势正在改变。 高档面砖或弹性涂料 景观建议 景观设计的实际成本相当巨大,建议开发商抓主重点进行规划突出骨架亮色中原认为重点体现在: 栋间小品的点缀设计 西入口的设计 适当水景点缀 沿街绿化带的隔离的处理自然而然，步随景移—— ——高低错落，布局别致 立体式景观绿化 柔顺弯曲的步道营造了亲切温和的邻里空间 小 径 ——园区小品 综合附加值建议住宅产品除满足日常居住功能外，在安全、智能化、环保、美观等方面亦存在多种附加功能要求，附加功能的合理、完善与否也会对项目产品品质的提升产生影响。 为解决屋顶太阳能热水器安装混乱的难题顶层越层产品太阳能热水器赠送统一安装； 为解决小高层建筑空调外机安装不易，且容易造成外保温被破坏的问题，小高层产品可赠送空调并统一安装； 为解决一层、顶层安全问题的窗磁、门磁防盗报警技术； 已普遍采用的项目周界红外探测监控报警系统； 可视对讲的一卡通、小区广播、夜视、呼叫中心110联动以及防尾随等新增功能的全面应用； 弱电智能化网络解决方案； 智能化大幅提升项目档次 （一）计量收费技术 1、三表远传，自动采集 2、采暖（地暖）分户控制，分户计量 （二）安全防范系统 1、区域、周界防范报警，闭路电视监视 2、单元门对讲系统 3、偷盗紧急报警 4、巡逻保安系统 （三）设备集中控制与管理技术 1、闭路电视监控 2、紧急广播与背景音乐 3、物业管理系统 （四）家庭现代通讯技术 1、合理布线，2部电话，2个有线电视接口 2、设置高速宽带数据网主干线（光缆入单元，双线入户） 3、采用互联网络，实现小区内信息互通，资源共享 小 结影响住宅产品品质提升的因素有很多，户型与规划是最直接的影响因素，其它方面仅为有益的补充，有好的户型、合理的规划，项目便成功了一半。为达到产品品质提升的目的，并不需要集合所有可以集合的产品优势，2～3项有别于竞争对手且为多数客户所认可的拳头卖点，结合有效的宣传往往会起到事半功倍的效果。 市场动态 项目定位 区域市场 中端市场 价格定位 产品定位 客户定位 地块分析 营销策略 推广思路 推广周期 销控策略 渠道策略 推广预算 永乐金庭1期价格区间 均价区间 3700元/平方米 3800元/平方米 小高层 多层 永乐金庭2期是本案主要定价参考对象，因此建议本案定价参考永乐金庭小高层产品，考虑到销售周期、产品等的因素，建议本案前期均价不高于其为宜。 4万平 6万平 规模 — — 景观 小高层 小高层 建筑风格 ≤3（预计） ≤2.18 容积率 永乐金庭2 本案 永乐金庭小高层产品为12层，1-2层为公建，3-12层为住宅。 考虑到前期的市场反应，本案开盘起价应不高于4000元，根据客户积累状况及周边竞品动态再加以调整，以确保本案的市场竞争度。 项目定价 建议本案售价：均价：4000-4200元/㎡ 动态价格 市场动态 项目定位 区域市场 中端市场 营销策略 产品定位 客户定位 地块分析 推广思路 推广周期 销控策略 渠道策略 推广预算 价格定位 碧海尚城 怡心居 连大、永乐金庭 35万等价线 60万等价线 总价与客户基数的关系 35万以下客户群体最为广泛，并且呈金字塔式逐渐递减； 西部市场细分 先期客户 预期客户 通过对连大一期和永乐金庭一期的产品分析，其实际成交客户对总价最为敏感，上述两项目主力户型为80-90平米的两房，总价在30万左右，市场易于接受； 根据连大目前所处规划，其2期中将以40-70平米的小户型为主，永乐2期也是以40-60平米的小户型为主，因此，小户型的区域供应量剧增，市场竞争力度增强，价格成为立足于市场的关键因素； 区域客户分析 金州客层变迁：随着城市规划，落户政策\大连及开发区房价因素驱使金州住宅客群具有明显的包容性与独特性 时间 2002—2004 2004—2005 2006-2007 房价 2200-3300 住宅项目 永乐金庭 金润花园 集品东林世家 生辉第一城 金信陶然居 恒达花园 湖畔嘉园 金海嘉园 2000--3500 客户层面 及构成 金周州本地高收如人群换房 金州当地初次置业人群 金周州中等收入人群换房,少部分开发区及周边县阵居民 3500----5000 从金州客群发展走势分析，本案客群应与周边同期产品一样考虑复合客群的构成. 部分开发区,工作人群 金州当地打工人群 当地投资客 大连投资客 区域客户分析 区域代表项目客户来源分析 升辉第一城 50% 开发区30%金州20%其他区域客其中包括大连和周边县镇落户 陶然居30开发区50%金州客户20%其他区域客户包括大连及周边县镇落户 永乐金庭1/3 金州1/3 金州周边1/3 其他区域客户