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论在建工程典当流程及评估方法 　　　典当公司若想从事在建工程典当业务，首先要具备建筑行业一定的专业知识，比如：典当公司可聘用持有中国房地产经纪人执业资格证书的人才等。专业知识的重要性，想必大家是非常清楚的；其次要搞清对方的资信、行业内的口碑等。 　　 　　除了上面的两点，在做在建工程还需要重点考察以下几点,当然操作的前提不能少,那就是对方的资信与人品了。 　　 　　首先预售许可证是必须的,再者考察该项目有无联建（联建是指有两个或两个以上的开发商共同建设一个建筑项目的情况。例如：建设土地的使用权属一方的，出资建筑的是另一方。）以及已经完成的建筑工程量的资金来源情况（例如：有无银行贷款、建筑商垫资等）；然后,需要审核经当地建设工程主管部门批准的该项目所有的建设手续是否完备以及开发商的建筑资质等情况。 　　 　　主要手续包括： 　　 　　1、商品房预售许可证正副本原件（注意有效期限）； 　　 　　2、国有土地使用权证原件（注意有无抵押贷款情况及是否年检）； 　　 　　3、建设用地规划许可证原件； 　　 　　4、建设工程规划许可证原件； 　　 　　5、建设工程施工许可证原件； 　　 　　5、企业法人营业执照和开发商建筑《资质证书》原件（注意是否通过年检）； 　　 　　6、建设用地红线图 　　 　　7、经规划部门审查批准的建筑施工图； 　　 　　8、建筑工程施工合同（特别重要，可了解承建工程方基本情况和项目工程总造价、工程款支付条件、支付方式以及是否存在施工单位垫资建设等情况）等。 　　 　　一般来说，该项目有了经当地建设主管部门颁发的商品房预售许可证后，该项目的建筑手续是应该完备了的,但或许此时还存在人为的因素,法律法规有时在利益面前显得苍白无力,所以，必须要认真细致逐字逐句再审核。 　　 　　手续没问题后,随之进入估价谈判阶段,这也是最难把握的阶段之一。首先实地考察项目的形象进度,了解建筑施工进度计划。一般来说,在建工程典当贷款都是在项目的后期了,比如说差个综合验收的费用或消防安装费用、环境建设费用、电梯及安装等小型设备的费用什么的。所以实地考察相当重要,而且要特别仔细才可以。 　　 　　实地考察（即掌握该工程于所在城市中的具体坐落位置及其周围土地的利用、总体规划状况；调查此地块的权利状况，包括权利性质、使用年限、能否续期等；掌握该工程用途、容积率、覆盖率、绿化率、建筑高度限制等；查清该工程周边房屋的售价情况，为估算当金提供依据）。因为该项目可以预售了,所以还要去当地房交所了解该项目的预售情况,这一点也至关重要,杜绝出现预售给实际购房者后又拿来抵押的情况（俗称“一房多买，一女多嫁”）,这样可避免一旦出现绝当,在法律上典当行就不是优先受偿的情况。考察预售情况另一目的还在于,该项目销售情况不能超过总售销量的百分之八十为宜,以便我们典当行能从理论上于剩下的房屋销售款中收回本金和利息。这项工作需要认真估算的,最好请懂建筑的注册会计师或注册评估师协助估算一下。 　　 　　以上没问题了,就是开始选择和确认抵押物，一般应典当行应考虑选择户型、朝向合理，面积适宜的房屋；然后估价,关于当金的多少适宜，我们一般是采取在当地建筑成本上打五至七折。千万不能按对方的销售价来估价,一定要按当地的建筑成本价来估价,各地情况或许不同，可根据当地情况酌情处理。需要说明一点，评估师事务所或会计师事务所出具的评估报告只能作为参考。 　　 　　双方在抵押物、当金,利息和综合费用方面谈妥后,就可以准备抵押手续了,在准备抵押手续时,为了避免对方拖欠建筑工程公司的工程款项，我们要求该项目的承建方出具放弃用于抵押贷款房屋优先受偿的承诺书。 　　 　　具体办理抵押手续就简单了,根据当地房交所要求，一般应提供如下基本资料： 　　 　　1、商品房预售许可证副本（有联建情况的项目还需提供联建协议）； 　　 　　2、借款合同（原件一份，复印件三份）； 　　 　　3、房地产抵押合同一式三份； 　　 　　4、非整栋或整栋抵押的，应提交用红线圈定的抵押范围并由抵押人认可的分层平面位置图； 　　 　　5、抵押双方法人登记证书和法定代表人授权委托书及代理人身份证。 　　 　　6、其它要求的资料。 　　 　　另外典当行应要求提供在建工程抵押的当户出具《公司章程》原件（最好由典当行自行去工商局查询，以准确了解对方的股东出具情况）和股东会决议（即允许以在建工程作为抵押物向典当行借款）。办理完抵押登记后，再到当地公证处办理赋予债权文书（借款合同）强制执行效力的公证，以避免一旦绝当后出现漫长的诉讼程序。 　　 　　最后为了监控风险，最好多去工地多看看进度，尽可能从多个渠道了解对方当前的一些最新情况，以备不时之需。另外还需要注意一点为了保证还款的渠道， 　　 　　该项目的开发商不能仅靠房地产经营为续的,最