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第九章 租赁合同 一、租赁合同的含义和特征 二、租赁合同的类型 三、租赁权和租期 1、租赁权： 是指承租人依据租赁合同取得的，对标的物占有、使用、收益和一定条件下的处分权。 2、租期：20年 有约定，按约定 无约定，按法定 四、租赁合同的效力 出租人的义务 1、交付租赁物并保证承租人正常使用、收益的义务 2、维修租赁物的义务 五、房屋租赁的特殊规定 1、优先承租权 2、优先购买权 3、共同承租人的继续租赁权 1.甲与乙两人之间存在房屋租赁合同关系。租赁合同期满后，承租人仍然使用该房并按照原合同如数交纳租金，出租人甲照收不误。在原租赁合同期满后（ ）。 A.甲乙之间存在债权债务关系但不存在租赁合同关系 B.甲乙双方都有违约行为 C.承租人乙侵犯了甲的所有权 D.甲乙双方都以积极的行为建立不定期租赁关系，当事人之间存在建立不定期租赁关系的要约和承诺 2.租赁合同是( ) A.双务合同 B.无偿合同 C.无名合同 D.为第三人利益订立的合同 3.《合同法》规定，租赁合同的期限不得超过（ ）年。 A．10 B．15 C．20 D．30 4.租恁合同租期在6个月以上的，应采用书面形式，若未采用，则（ ）。 A.合同不能成立 B.视为期限为6个月 C.视为期限为20年 D.视为不定期租恁 5、甲将自有房屋3间租给乙，租期自2001年6月1日至2002年6月1日，租金每月1日支付，租金每月1500元。乙每月均按时交租，2002年4月1日，乙因资金周转困难，未付上月租金。4月6日，甲将房屋卖给丙并办理了过户手续，丙要求乙搬出房屋。下列说法中正确的是（ ）。 A.乙应搬出房屋，甲不得以与乙的租恁合同对抗新所有人丙 B. 乙应搬出房屋，因乙迟延交付租金已构成违约 C. 乙应搬出房屋，但可以要求甲承担违约责任 D. 乙不应搬出房屋，因为乙虽违约但租恁合同仍然有效，乙得以之对抗丙 6、下面对租赁合同描述正确的是哪些? A、甲与乙口头订立了租期一年的租房合同，该合同由于没有采取书面形式应视为不定期租赁； B、租赁期限不得超过二十年，但在期限届满后可以无限制的续订； C、如果租赁合同双方没有对租金达成意思表示一致，则该租赁合同不生效： D、如果租赁合同双方没有对租期达成意思表示一致，则该租赁合同不生效； 7、万某于1月租住盖某一套房屋，租期一年。半年后万某出国。租期届满，盖某并未作任何 ?表示。次年3月万某归来，盖某要求万某立即搬出。下列选项哪个是错误的? ?A、双方没有续订合同，租赁关系消灭 ?B、次年1至3月，双方依然存在租赁合同关系，万某仍然必须支付租金； ?C、次年3月万某归来，盖某不能要求万某立即搬出。 D、次年1月起，租赁期限届满出租人没有提出异议，则原为期一年的租赁合同消灭，产生新 ?的租赁合同，但该租赁合同期限为不定期。 案例： 5月，李剑将本人所有的一间临街房屋出租给叶方景使用，约定租期两年，期间房屋的水电费等由叶方景承担。叶方景承租房屋后，未经李剑同意，将该房屋以每月高出承租价两百元的价格转租给他人经营美容美发，自作聪明地做起了“二房东”。次年年初，李剑发现出租的房屋房门紧闭，才发现房屋已被李某转租，而那个从事美容美发的业主因经营亏损，已不辞而别。几天后，李剑先后收到电话公司等单位的催款单，叶方景在房屋转租期间，美容美发业主共欠下3000多元的电话费、水费和电费，李剑要求叶方景支付该费用。但叶方景却认为该费用应由李剑向美容美发业主追偿。李剑无奈向宁波市江东区人民法院提起诉讼，要求解除租赁关系，由叶方景承担水电费等费用。 * * 租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 租赁合同的特征： 1、租赁合同是转让财产使用权的合同 2、租赁合同的标的物为特定的不可消耗物 3、租赁合同为有偿合同 4、租赁合同为诺成合同 5、租赁合同具有临时性 1、动产租赁与不动产租 2、定期租赁与不定期租赁 定期租赁合同指合同约定有明确期限的租赁。 不定期租赁的情形： 一、当事人在租赁合同中未约定租赁期限； 二、当事人约定6个月以上的租赁合同，未采取书面形式，双方又就租赁期限产生争议的，租赁合同视为不定期租赁合同； 三、租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 租赁权物权化表现： 1、买卖不破租赁 2、优先购买权 第229条 租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。 　第230条