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经典商业（商场）招商策划管理公司—购物中心建筑规划设计的开展 发表日期：2008年5月19日??出处：经典酒店策划管理公司网??作者：高级商业策划师??本页面已被访问 1462 次 ? 购物中心是为商业经营而开发的地产类型，因此购物中心主要服务的人群是经营者和消费者。商业经营的业态和业种经过上百年的发展已经形成自身运作的规律，购物中心的规划要为经营者服务那就必须符合经营者的需要，必须符合经营者所经营的业态业种的需要。譬如经营建材的商家对于荷载的要求要比超市高很多、大型超市的卸货平台比大型百货的卸货平台要求更高、家电专业大卖场的用电量要比其他的业态来得更高、影院和自助式KTV要有独立的人流动线等。 业种过度到业态经历了几百年的时间，因此这些商业业种、业态的选址条件和商务条件也是经过实践证明是合理的，但是在国内的购物中心的开发过程里面还是大量出现不尊重现实不尊重经营者需要的建筑规划，譬如规模远远超过市场需求、承重达不到要求、柱距太小、层高不够、经营场所偏低、消防达不到要求、公共空间不足、水电荷载不足、动线混乱、停车场偏小等等现象。 由于商业建筑存在如此诸多不足因此给招商团队和顾问公司带来极大的困难，即使是商家进驻也由于建筑规划上的不合理造成经营困难，即使勉强开业也给消费者的消费很大的困扰。 这些现象造成的原因是由于目前的购物中心的开发商缺乏相应的商业建筑规划的经验所造成的，建筑规划设计公司没有进行系统化的市场调查而进行闭门造车，开发商?或者是以住宅的开发理念进行商业建筑的指导规划或者是模仿，没有对商业的运作规律进行深入的研究，没有商业地产开发经验的开发商加上没有商业建筑规划经验的规划设计公司完成的规划设计背离市场的需求，忽视经营者的客观需要造成的结果当然就是经营者和消费者都不买账，一个失败的商业项目犹如城市的昂贵的伤疤。 笔者作为一个商业地产从业者，从事大型综合商业项目的销售、招商、经营管理方面的工作，在项目运作的过程中发现目前商业地产的开发在开发的源头即规划阶段对将来运营的重要性，因此对商业建筑规划进行专项的研究。以下的总结均来源于自身多年实践经验的总结和归纳。以下对于购物中心建筑规划任务指导书的相关要素的整理成文与业内相关人士探讨，抛砖引玉。 为了便于说明购物中心建筑规划这个复杂问题的清晰化阐述，下文将假设该项目投资的可行性研究报告已经获得通过，土地性质为纯商业的前提下（住宅+商业的符合地产项目的建筑规划将涉及住宅的项目规划，那是属于另外的课题，而且研究成果也比较丰富）。 笔者认为购物中心的建筑规划思路是：项目定位——功能规划——主力店、次主力店的设置——业态规划——辅助、服务功能规划——各种量化指标的确定。下面将就这个思路进行论述。 项目定位 先确定项目的定位，这个定位是?整个项目的灵魂，也是项目规划的核心。项目的定位决定了项目的产品和服务的内容和档次。定位这个环节要解决的问题是项目的主题和形象。一个综合性的购物中心和一个社区型的购物中心在其经营内容和服务水平是完全不一样的；一个以年轻人为主题的购物中心同一个家庭型的购物中心它们的招商对象和功能配比也是有很?大差异的。 项目功能规划 明确了项目的定位之后进行项目整理的功能规划。购物中心的功能规划包括经营功能和服务功能的规划。经营功能是指购物、餐饮、娱乐、休闲、运动、旅游、游乐等。一些大型的购物中心甚至包含了酒店和办公的功能。 服务功能包括：洗手间、上下水、项目形象展示、通风、采光、制冷、客户服务、管理办公、室内室外交通（停车场、车行道、人行通道、消防通道、）、指示系?统……我们分析国内外中国购物中心发现每个项目经营功能和服务功能的内容以及相应的比例都有所差异，虽然购物、餐饮、娱乐的比例最高，这是因为购物中心的主题就是购物。但是购物中心的特点是全业态、全龄层、全天候的一种复合业态，它满足消费者吃、喝、玩、乐、游、购、娱等方面的需要，不仅仅只是局限在购?物、餐饮、娱乐这三方面的需要。购物中心是服务于经营者和消费者的，而经营者服务的对象也是消费者，因此购物中心的功能设置是针对其辐射范围内的消费者而言的，因此购物中心的功能还是要根据消费者的需要而进行调整的，只不过目前购物者在购物、餐饮、娱乐方面的需求教旺盛而已。随着时间的推移，经济的发展，?消费者在旅游、游乐、文化、运动等方面的需求会逐渐增加。 购物中心整体的功能规划出来之后要进行购物中心楼层垂直功能规划和楼层平面功能规划。购物中心的楼层数量要根据土地的容积率进行合理的规划。楼层的平面功能要主题明确。百货的楼层规划的主题十分清晰，这样消费者在购物的时候就能够方便地找到需要的商品和服务。购物中心应该借鉴百货的楼层规划的经验。 主力店次主力店的规划 完成项目的功能规划整个项目的框架已经搭建完毕，接着就是主力店和次主力店的规划，规