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中国房地产行业 中国房地产行业 中国房地产行业 中国房地产行业 中国房地产行业 中国房地产行业 中国房地产行业 中国房地产行业 中国房地产行业 中国房地产行业 中国房地产行业 中国房地产行业 中国房地产行业 中国房地产行业 中国房地产行业 中国房地产行业 中国房地产行业 中国房地产行业 中国房地产行业 中国房地产行业 中国房地产行业 中国房地产行业 房地产公司投资建议 中国房地产行业 中国房地产行业 中国房地产行业 中国房地产行业 中国房地产行业 房地产行业06年走势 中国国际金融有限公司 中国国际金融有限公司 2006年2月 强者愈强----房地产行业06年走势 房地产行业走势判断 06年板块热点 房地产板块估值 房地产公司投资建议 目录 房地产市场主要问题仍是区域性和结构性的 房地产板块估行业增速将回落至合理水平 区域性差异仍将延续 房地产行业转向二三线城市 土地和资金两大因素将抑制供求增幅 影响行业发展的不确定性降低 房地产行业走势判断 房地产的主要问题仍是结构性和区域性的 长三角泡沫依然高于珠三角和大北京区域。 普通商品房价格泡沫大于高档住宅。 投资需求将进一步得到抑制。 增加中低价住宅的供应是抑制房价泡沫的关键。 行业增速将回落至合理水平 调研样本的房价及房租变动情况 行业增速将回落至合理水平 房地产投资首先回落 行业增速将回落至合理水平 房地产投资有望回落至15%，房价涨幅5% 行业增速将回落至合理水平 区域性差异仍将延续 行业增速将回落至合理水平 长三角将延续调整 珠三角将继续上涨 环渤海区域房价稳步上行 二三线城市房价涨幅将趋缓 土地供应依旧趋紧 从土地和资金看行业发展 土地紧缩仍是大趋势； 国家通过总量控制、结构控制、区域控制来实现更有效的调控； 地价总体上将稳中有升； 未来仍以消化存量土地为主 开发商自有资金占比增加，资金压力继续加大 房地产行业走势判断 资金来源中来自银行的贷款比例从04年的18.4%下降到05年1-11月的18.2%，通过预售及其他方式获得其他资金比例继续下降，从04年49.9%下降至05年1-11月的45.9%，自筹资金从04年30%上升至34.6%。 按揭贷款增速放缓，需求增速也将放缓 房地产行业走势判断 虽然06年银行会适当放松对按揭贷款的控制，但总体上仍将较为严格，按揭贷款放缓意味着需求增速将放缓； 资金的抑制作用在供求双方均将有体现，从而对供求增幅的抑制作用仍将明显。 经济将持续高速发展； 利率水平有望保持稳定； 汇率仍在升值的通道当中； 不会有大的抑制政策出台； 投资渠道依旧较少 影响行业不确定性降低 房地产行业走势判断 06年板块热点 房地产板块估值 房地产公司投资建议 目录 行业竞争加剧 行业利润率水平06年将达到顶峰； 中小企业融资压力继续增加； 地价涨幅将高过房价涨幅 三个梯队分化明显 依靠资金、品牌、管理实现了全国扩张的公司（万科、中海、金地）； 区域龙头企业（栖霞、华发、建业）； 拥有一定土地储备的中小企业（阳光股份、） 公司层面竞争加剧—强者愈强 行业整合将成为主旋律之一 国企做大作强； 股份制企业加速布局； 外资加快进入； 家族式企业规范发展。 并购题材将成为投资者追捧，以上四个类型的公司都是投资选择的对象 公司层面竞争加剧—强者愈强 房地产行业走势判断 06年板块热点 房地产板块估值 房地产公司投资建议 目录 房地产板块估值 估值体系主要基于市盈率与净资产值相结合 中国房地产公司合理的估值区间 合理估值应介于香港和美国之间 香港：高市盈率，对净资产值有一定折让； 美国：低市盈率，对净资产值有较大的溢价。 目前合理的估值水平： 纯开发类企业：合理的市盈率水平大致在12~14倍，市场较好时可以享 受15%~20%的溢价； 物业持有型企业：可以享有较高的市盈率水平（16~20倍），对其净资产值有一定的折让； 综合类物业：综合类物业估值水平将介于纯开发类企业和物业持有型企业之间，基本准则是对净资产值有一定折让，市盈率按照总分法（sum-of-parts）获得。 房地产板块估值 房地产板块估值 A股优质地产公司估值水平世界最低 04、05年地产公司业绩大幅度增长，但股价下调较大，估值回落明显； 股改进一步拉低了房地产板块的估值水平； 板块估值水平从03年底40倍市盈率下降至目前的20倍，优质企业回落更加明显，最先着路。 房地产板块估值 净资产值折让表明A股优质地产公司估值仍偏低 房地产行业走势判断 06年板块热点 房地产板块估值 房地产公司投资建议 目录 房地产公司投资建议 我们重点推荐公司情况 房地产板块估值 NAV（净资产