2015第九章假设开发法.pptVIP

第九章 假设开发法 第一节　假设开发法的基本原理 第二节　假设开发法的基本公式 第三节　现金流量折现法和传统方法 第四节　假设开发法计算中各项的求取 第五节　假设开发法总结和运用举例 第一节 假设开发法基本原理 一、假设开发法的概念 根据估价对象即待开发房地产预期开发完成后的价值，扣除未来的正常开发成本、税费和利润等，以此求取估价对象房地产于估价时点合理价格的方法。 又称开发法、预期开发法、剩余法。 二、假设开发法的理论依据 预期原理 三、适用对象和条件 具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价 (开发项目的投资分析) 1.待开发的土地，包括生地、毛地、熟地 2.在建工程 3.可装修改造或可改变用途的旧房地产 运用条件： 根据合法原则和最高最佳使用原则，正确判断房地产的最佳开发利用方式 根据估价对象所在区域的房地产的供求状况，正确预测未来开发完成后的房地产价值。 根据所确定的用途及建筑形态，正确估计开发周期及成本、利息、利润、税费等各项费用。 适宜的外部环境条件 四、假设开发法操作步骤 （一）调查待开发房地产的基本情况 1.区位状况、2.实物状况、3.权益状况、4.市场状况 （二）选择最佳的开发利用方式（用途、规模、档次） 指待开发房地产开发完成后销售或经营时能获得最高收益的利用方式。 （三）估计开发经营期 （四）预测开发完成后的房地产价值 （五）估算各项成本费用 开发成本、管理费用采用比较法结合趋势法。 销售费用、销售税费： 开发利润： 投资者购买待开发房地产应负担的税费： 投资利息：应计息的项目有：未知、需要求取的待开发房地产的价值、投资者购买待开发房地产应负担的税费，开发成本和管理费用，销售费用和销售税费一般不计息。 （六）进行具体计算，求出待开发房地产的价值 五、假设开发法的其他用途 除用于房地产估价，还用于房地产投资分析， 1、确定拟开发场地的最高价格。 2、确定开发项目的预期利润。 3、确定开发过程中可能出现的最高费用。 第二节　假设开发法的基本公式 一、假设开发法的最基本的公式 待开发房地产价值＝开发完成后的房地产价格－开发成本－管理费用－投资利息－销售费用－开发利润－税费 二、按估价对象细化的公式 （一）求生地价值的公式 1、适用于在生地上进行房屋建设的公式： 　生地价值＝开发完成后的房地产价值-由生地建成房屋的开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-开发利润-买方购买生地应负担的税费 2、适用于将生地开发成熟地的公式： 　生地价值＝开发完成后的熟地价值-由生地开发成熟地的开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-土地开发利润-买方购买生地应负担的税费 （二）求毛地价值的公式 （三）求熟地价值的公式 熟地价值＝开发完成后的房地产价值一由熟地建成房屋的开发成本一管理费用一投资利息一销售费用一销售税费一开发利润一买方购买熟地应负担的税费 （四）求在建工程价值的公式 在建工程价值＝续建完成后的房地产价值一续建成本一管理费用一投资利息一销售费用一销售税费一续建投资利润一买方购买在建工程应负担的税费 （五）求旧房价值的公式 旧房价值＝装修改造完成后的房地产价值一装修改造成本一管理费用一投资利息一销售费用一销售税费一装修改造投资利润一买方购买旧房应负担的税费 三、按开发完成后的经营方式细化的公式 （一）适用于开发完成后出售的公式 待开发房地产价值＝用市场法或长期趋势法测算的开发完成后的房地产价值－应扣除项目 （二）适用于开发完成后出租、营业的公式 待开发房地产价值＝用收益法测算的开发完成后的房地产价值－应扣除项目 第三节　现金流量折现法和传统方法 一、现金流量折现法和传统方法的定义 考虑资金的时间价值有二种方法： 采用折现的方法 采用计算利息的方法 现金流量是指一个项目（方案或企业）在某一特定的时期内收入或支出资金的数额。 分现金流入量（＋）、现金流出量（－）和净现金流量。 净现金流量＝现金流入量－现金流出量 二、现金流量折现法和传统方法的区别 1、对开发完成后的房地产价值、开发成本、管理费用、销售费用、销售税费等的测算，在传统方法中主要是根据估价时的房地产市场状况作出的，即它们基本上是静止在估价作业期时的数额；而在现金流量折现法中，是模拟开发过程，预测他们在未来发生时所发生的数额，即要进行现金流量预测。 2、传统方法不考虑各项支出、收入发生的时间不同，即不是将它们折算到同一时间上的价值，而是直接相加减，但要计算利息，计息期通常到开发完成时止；而现金流量折现法要考虑各项支出、收入发生的时间不同，即首先要将它们折算到同一时间点上的价值(最终是折算到估价时点上)，然后再相加减. 3、在传统方法中投资利息和开发利润都单独显现出来，在现金流量折现法