土地估价基本课程适合初学者.pptVIP

* * * * * * * * * （互动）大家可以猜一猜～ 提醒关键词：本土、商业地产、巨人 * * * * * * * * * * * （互动）大家可以猜一猜～ 提醒关键词：本土、商业地产、巨人 * * * * * 解释“零基础”——没有基础，大家都可以来学。零基础也是重点“讲基础”。 * 大家可以通过微博直接找名字或者搜索关键词：地产微思考，来找到我。 最近在从事地产商业模式的研究。 *  * 1、我是开发商出身，先后在多家开发商就职，汤臣、瑞安、香港新世界地产等。 2、服务的项目有汤臣高尔夫别墅、瑞虹新城、淮海中路新世界大厦、陆家嘴震旦大厦等，包括：住宅、商业、酒店、片区开发等不同类型。 3、从后期的运营、中期的营销、做到前期的投资定位，基本算做过全程。 公司让我来讲这个课，可能就是考虑到我以上的职业背景。 * * * （互动）大家可以猜一猜～ 提醒关键词：本土、商业地产、巨人 * * * * * * * * * * （互动）大家可以猜一猜～ 提醒关键词：本土、商业地产、巨人 * * * * * * * * * * * * * * * * 6．开发间接费 开发间接费是指房地产开发企业所属独立核算单位在开发现场组织管理所发生的各项费用。主要包括：工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销和其他费用等。 PART 2 具体估算 土地费用 财务费用 销售费用 开发期税费 其他费用 不可预见费 前期工程费 基础建设费 建安工程费 公共配套费 开发间接费 管理费用 7．管理费用 管理费用是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理房地产项目的开发经营活动而发生的各项费用。 管理费可按项目投资或前述1~5项直接费用的一个百分比计算，这个百分数一般为3%左右。 PART 2 具体估算 土地费用 管理费用 财务费用 销售费用 开发期税费 其他费用 不可预见费 前期工程费 基础建设费 建安工程费 公共配套费 开发间接费 8．财务费用 财务费用是指房地产开发企业为筹集资金而发生的各项费用。主要包括借款和债券的利息、金融机构手续费、融资代理费、外汇汇兑净损失以及企业筹资发生的其他财务费用。 PART 2 具体估算 土地费用 财务费用 销售费用 开发期税费 其他费用 不可预见费 管理费用 前期工程费 基础建设费 建安工程费 公共配套费 开发间接费 1）长期借款利息的估算 每年应计利息的近似计算公式如下： 每年应计利息=（年初借款本息累计+本年借款额÷2）×年利率（有效年利率） 2）流动资金借款部分是按全年利息。利息计入财务费用，每年照付，期末一次还本。 3）利息以外的费用一般占利息的10%左右。 PART 2 具体估算 9．销售费用 销售费用是指房地产开发企业在销售房地产产品过程中发生的各项费用，以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。主要包括销售人员工资、奖金、福利费、差旅费、销售机构的折旧费、修理费、物料消耗、广告费、宣传费、代销手续费、销售服务费及预售许可证申领费等。 1）广告宣传及市场推广费，一般约为销售收入的2%~3%。 2）销售代理费，一般约为销售收入的1.5%~2%。 3）其他销售费用，一般约为销售收入的0.5%~1%。 以上各项合计，销售费用约占到销售收入的4%~6%。 PART 2 具体估算 土地费用 财务费用 销售费用 开发期税费 其他费用 不可预见费 管理费用 前期工程费 基础建设费 建安工程费 公共配套费 开发间接费 10．开发期间税费 开发期间税费是指项目所负担的与房地产投资有关的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。各项税费应根据当地有关法规标准估算。 PART 2 具体估算 土地费用 财务费用 销售费用 开发期税费 其他费用 不可预见费 管理费用 前期工程费 基础建设费 建安工程费 公共配套费 开发间接费 序 号 项 目 金 额 估算说明 1 2 3 4 5 6 7 8 固定资产投资方向调节税 土地使用税 市政支管线分摊费 供电贴费 用电权费 分散建设市政公用设施建设费 绿化建设费 电话初装费 合 计 表5-9 开发期税费估算表 单位：万元 PART 2 具体估算 11．其他费用 其他费用主要包括临时用地费和临时建设费、工程造价咨询费、总承包管理费、合同公证费、施工执照费、工程质量监督费、工程监理费、竣工图编制费、工程保险费等。这些费用按当地有关部门规定的费率估算。 一般约占投资额的2%~3%。 PART 2 具体估算 土地费用 财务费用 销售费用