开发商操作规则20070702摘要.docVIP

网上销售系统 -开发商使用规则 业务定义 1、期房：经政府认定的、未建成的楼盘（房屋）。从权属角度讲指办理初始登记之前的房屋。 2、现房：经政府认定的、已建成的楼盘（房屋）。从权属角度讲指办理过初始登记的房屋。 3、有效房：对于期房，有效房是指办理过预售许可的，且未办理预售备案的、未办理抵押登记的、未办理预租赁备案的、未被限制的“房”（简单说：办理了预售许可，未办理初始登记，且未签约或虽已签约，但未办理预售备案的、未办理抵押登记的、未办理预租赁备案的、未被限制的“房”）。 对于现房，有效房是指办理过初始登记的，且未办理转移登记的、未办理他项权登记的、未办理租赁备案的、未被限制的“房”。（简单说：办理了初始登记，但未签约，或虽已签约，但未办理转移登记的、未办理他项权登记的、未办理租赁备案的、未被限制的“房”。） 楼盘建立注意事项 使用网上房地产系统网上签约的前提是开发商必须首先建立楼盘，然后再对楼盘申请相应的权利（即申请预售许可、在建工程抵押、购房权利抵押（按揭）、网上认购、网上签约，预售合同备案、初始登记、转移登记等）。 建立楼盘时，哪些楼盘房屋可以录入系统呢？ 1.1系统启用日期以后办理预售许可的楼盘房屋； 这类房屋全部进入新系统处理。 1.2 系统启用日期之前办理了预售许可，未办理初始登记的房屋 满足以下三种情况之一的房屋都要在楼盘表上建立期房。在房屋准备办理初始登记前，要建立现楼盘，并作期转现（即建立期房与现房的对应关系）。建立现楼盘时，要将所有的房屋都在现楼盘上以现房形式补齐，并对有期房的房屋，建立与现房的对应关系。（补充的现房不能办理现售许可，以防房屋被再次出售，若不启用现房签约功能，则可以不必办理现售许可） 1.2.1截至系统启用日期止仍是有效期房的房屋 指截至系统启用日期止办理了预售许可后未办理其它任何业务，或虽认购或签约但未备案的房屋。 一个楼盘中的房屋如果只有部分有效，则只录入有效期房部分，非有效期房不进入楼盘表。（注：办理了预售许可后，已认购或签约但只要合同未备案，且未抵押、未办理预租赁备案、未被限制，房屋仍属于有效房。） 系统启用前认购的，认购书可以补录也可不补录；但签约而未备案的合同必须在系统中补录（补录的合同可不打印，在原始合同上标注系统中生成的的合同编号即可），以便在系统中办理备案登记。 1.2.2办理了预售许可后未办理其它业务即被限制的房屋 这类房屋进入系统的目的是预备在初始登记前，限制解除了，对房屋进行期房签约； 1.2.3办理了预售许可后未办理其它业务又办理在建工程抵押的房屋 这类房屋进入系统的目的是预备在初始登记办理前，在建工程抵押解除了，对房屋进行期房签约； 1.2.4签约并备案后准备办而未办理购房权利抵押的期房 这类房屋进入系统的目的是在新系统中办理购房权利抵押； 若建立楼盘时，不能确定购房人是否要求办理购房权利抵押，则也把房屋建立到楼盘表上，原则是宁多勿少。并补录合同，补充备案，以便办理购房权利抵押，购房人确定不办理购房权利抵押了，也不影响后续业务的办理。 1.3截止系统启用日期止已拿到初始登记证的房屋 所有未办理分户转移登记的房屋均进入系统，在楼盘表上建立现房，具体包括满足以下条件之一的房屋： 1.3.1截止系统启用日期止已拿到初始登记证的有效现房指截止系统启用日期止办理了初始登记后，未办理其它任何业务的房屋（已签约，为办理转移登记也算有效房）。 系统启用之前办理了初始登记，但截至系统启用日期止仍是有效现房的房屋进入系统。若一个楼盘中只有部分房屋有效，则只录入有效现房部分，非有效现房不进入楼盘表。 1.3.2初始登记后，转移登记前已经被限制房屋 这类房屋进入系统的目的是预备限制解除后的现房签约及转移登记。 1.3.3初始登记后，转移登记前已经办理了他项权利登记的房屋 这类房屋进入系统的目的是预备他项权登记注销后的现房签约及转移登记。 期房与现房业务处理规则 2.1系统启用以后办理预售许可的楼盘房屋 角色 工作内容 开发商 将房屋作为期楼盘录入系统； 开发办 审批开发商录入的期楼盘； 开发商 网上申请预售许可；办案大厅申请在建工程抵押； 开发办/产权处 开发办：办理预售许可。 产权处：办理在建工程抵押。 开发商 录入期房认购书和或期房合同（商品房买卖合同）； 产权处 对网上签约合同办理预售备案登记； 产权处 办理购房权利抵押。 开发商 在楼盘准备申请初始登记时，将期房复制为现房，并依据测绘报告进行数据调整； 产权处 审核开发商建立的现楼盘； 开发商 进行期转现：即建立期房与现房对应关系。 产权处 审批开发商的期转现。 产权处 为开发商办理初始登记。 产权处 为开发商办理现售许可（未启用现房签约此步骤工作免）。 开发商 录入现房认购书和或现房合同（未启