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对我国房地产市场政策与趋势分析 建设部政策研究中心 王珏林 我国房地产市场的建立和形成 房地产市场宏观调控政策的重点 房地产市场调控政策的目标和发展趋势 房地产企业如何调整发展战略 我国住宅产业政策导向 一、我国房地产市场的建立和形成 改革开放以后,激活了流通领域,缓解了市场矛盾 农村实施土地承包责任制后,极大地调动了农民的积极性,粮食和副食问题基本得到了解决 在人民温饱问题初步得到改善以后,居住问题是大家的渴望 1、我国房地产市场的发展过程 1980年4月，邓小平同志提出了住房商品化的思路 1980年开始在烟台、邯郸、抚顺、蚌埠等四个城市开始进行房改试点 1988年国务院11号文提出 住房商品化、社会化目标，提租补贴 1994年国务院发出《关于深化城镇住房制度改革的决定》，初步提出了建立住房新体制的框架，推行住房公积金制度，发展经济适用房 1998年国务院发布了《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化，提出建立和完善以经济适用房为主的住房供应体系 2003年，制定《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》重点提出了调整住房供应结构，加大住房保障制度建设等要求 2005年以来，国务院办公厅先后转发了《关于做好稳定住房价格的意见》（即“国八条”）和《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（即“国六条”），综合运用经济、法律、和必要的行政手段，遏制投机性炒房，控制投资性购房，引导合理的住房消费，强化了政府对低收入家庭住房的保障责任 2、对我国房地产市场发展阶段的分析 自1998年我国政府开始推进房改政策以来，大概经过推进、培育和发展三个阶段 一是培育了房地产市场 二是培育了房地产开发企业 三是培育了消费市场 四是建立了中低收入家庭保障制度 二、国家对房地产市场宏观调控政策的重点 房价的过快上涨，带来的社会压力 市场的混乱,难以保护消费者的权益 投资、投机性购房比例过大,易出现金融风险 1、2005年国家对房地产市场调控政策的重点 2005年3月26日国务院办公厅发布了《关于切实稳定住房价格的通知》（国八条） 提出了高度重视稳定住房价格工作 切实负起稳定价格的责任,大力调整和改善住房供应结构 严格控制被动性住房要求,正确引导居民合理消费预期 2005年5月9日，国务院办公厅转发了建设部、发展改革委、财政部、国土资源部、人民银行、财税总局、银监会等七部委“关于做好稳定住房价格工作的意见”（七部委八条） 强化规划管理，改善住房供应结构 加大土地供应调控力度，严格土地管理 调整住房转让环节营业税政策，严格税收监管 加强经济适用房建设，完善廉租房制度 2、近期国家对房地产市场调控政策的重点 一是两个70%:就是通过城市规划和城市土地规划来进行调整，保证90平方米以下的普通商品房、经济适用房和廉租房能达到住宅用地中的70%建设目标 二是利用税收手段，控制5 年内住房转手交易行为 三是“两限、两竟”:在落实普通商品房比例时，考虑到一些中低收入家庭还是买不起房的现实，采取对部分土地实行限地价、限房价；对开发企业实施竟地价、竟房价 四是提出制止部分单位利用职权以集资合作建房为名，变相进行住房实物分配的违规行为 五是严格控制开发项目资本金的最低比例和土地开发时段 六是对房贷首付施行区别对待政策 三、房地产市场宏观调控政策目标和发展趋势 为什么要进行宏观调控？ 一是政府的责任和作用 二是规范市场行为是平息社会矛盾的关键 三是住房保障是构建和谐社会的一项重要内容 1、实现两个目标、建立三个体系 （1）实现两个到位 调整住房结构到位 市场规范管理到位 （2）建立三个体系 2、房地产市场的发展趋势 （1）经济和社会地位决定了房地产业的地位 每年贡献GDP2%以上 直接拉动近30个产业 间接带动50多个产业 为城市经济发展做出了重要的贡献 从国家经济支柱产业的地位来考虑 工业增加值2006年比2005年增加了13120已元,增长了17% 从解决和改善城乡居民住房的角度来考虑 城乡家庭的住房条件得到了明显改善 1980年全国人均住房面积5平方米 2006年全国人均住房面积26.1平方米 套型比例达到90%以上 城市居民人均住房面积2005年比2004年增加1.1平方米 农村居民人均住房面积2005年比2004年增加了1.8平方米 从城