旅游地产q开发三大关键要素研究(三)——对旅游地产项目进行产品定位设计.docx

就旅游地产产品定位而言，首要是进行市场细分和目标客群定位，是主要面向本地消费客群，还是以面向外地游客为主、本地游客为辅；是以区域型的消费客群为主，还是以周边城市、国内甚至国际的消费客群为主，不同消费群体地域范围的划分以及客群消费层次结构，都将决定不同的产品定位。结合旅游地产的研究范围来看，产品设计主要由两大部分构成：旅游产品设计+旅游房地产设计。一、旅游产品设计可分为体验型、休闲型、生活型、原真型、娱乐型1、?体验型随着经济社会的发展趋势由产品经济、服务经济向体验经济演进，旅游产品也逐步从传统的以景观为中心、以观光为主线的主导模式开始转变。旅游消费者的成熟使消费心理、消费行为发生变化，人们已不再满足于被动的接受程式化的产品，而更加希望主动地参与产品的设计和生产的全过程，注重参与过程中的感受和体验。因此，在游憩方式设计上，更为强调利用现有的资源为旅游消费者制造独特的体验和经历，通过调动人们的视觉、味觉、嗅觉、听觉、触觉，获得身心愉悦的感觉和感受。如生态农业、环保科技等都属于体验型旅游方式。2、休闲型虽然很多人认为观光是相对低级、落后的旅游模式，却无可否认在相当长时期内，观光旅游产品依然会处于难以替代的主导地位。这主要由消费客群决定，大众旅游时代，观光旅游仍是人们选择的主要方式之一。事实上，观光旅游与度假旅游本身也并没有高低优劣之别，只在于满足不同消费层次的需求。但无论观光抑或度假，赋予更多休闲的内涵、达到换个环境放松身心的旅游目的是人们所真正需要的。换个角度看，优秀的观光旅游产品同时也可作为景观贯穿不同旅游产品的整个过程，与休闲度假的结合更加紧密。而休闲型旅游产品注重休闲设施、休闲活动、休闲空间的布局配置，强调体验参与，讲究环境的营造和氛围的设计，其中尤以养生休闲、健康休闲以及运动休闲为重。如较为典型的休闲型旅游方式有温泉疗养、spa休闲等3、生活型旅游将成为人们生活方式的重要组成部分。? 意即旅行中的生活，是换个环境生活的继续。现代旅游者更青睐融入生活元素、生活气息、生活情趣的产品。人们期望不仅观景、观光，而且能观察生活，甚至能有异地生活的亲历。在观光中观察生活，在度假中体验生活，在休闲中品味生活。因此，现代旅游产品在设计中要注重社会生活资源的挖掘。集市、家庭、婚俗、村落、农事……，皆可作为旅游资源深度利用整合组成产品。浓郁的生活元素已成为现代旅游产品不可或缺的部件。如较为典型的生活型旅游目的地有葡萄酒庄园、花卉蔬菜种植基地等。4、原真型越是本土的越有生命力，越是真实的越是有吸引力。缺少生活渊源和文脉根基，缺少原真性的旅游产品，已经开始被人们所厌倦；而一些仅仿其型的舶来品，则更容易被市场淘汰。现代旅游者更倾心于真山真水，真史真迹，活的文化，真实的生活；更珍惜以自己的视角获得真实体验真实的经历。而对外来旅游者来说，则更为看重本土的、原汁原味的旅游产品，他们希望获得的是自己不曾接触、不曾拥有的旅游生活。因此原真型的旅游产品可以分为两部分，一类是没有太多人工痕迹、不刻意的，另一类是代表地方特色、具有本土独特性的。这一类有典型代表性的项目有自然山水、工业基地遗产。5、娱乐型旅游产品的主要功能是为了放松身心，享受生活，追求快乐，愉悦自我。因此在旅游产品的设计中也应引入经济学的快乐指数的概念。旅游产品以所能提供的愉悦程度，使消费者物有所值而以本取利。旅游产品可赋予一定的文化内涵和教益功能，但这并不是全部，尤其在大众旅游时代，主流的旅游产品并不宜完全精英化，承担过多的教化责任。旅游能给人们带来欢乐制造欢乐本身也就是一种文化，在轻松、欢快的氛围中完成文化的传播效果甚至可能胜于严肃的教育。如主题游乐、表演等。二、旅游房地产设计从某种意义上说，旅游房地产也可谓是旅游设施、旅游空间的一种承载体。1、住宅类休闲/case/13473523011987276009640120921250.html度假区内的住宅：投资集团、房地产商，利用旅游开发区、旅游景区、休闲度假区的优越自然条件、地理位置开发的具有投资回报和多种功能的住宅项目，包括别墅，花园洋房，酒店式公寓，老年公寓等。2、酒店类——时权酒店：将酒店的每个单位分为一定的时间份(如：一年51周)，出售每一个时间份的一定年限的使用权。消费者拥有一定年限内在该酒店每年一定时间(或一周)的居住权。——产权酒店：将酒店的每一个单位分别出售给投资人，同时投资人委托酒店管理公司或分时度假网络管理，获取一定的投资回报。一般情况下，投资人均拥有该酒店每年一定时间段的免费居住权。——养老型酒店：投资人(往往是最终消费者)，在退休前购买退休养老度假村的某一个单位。委托管理公司经营管理直至退休后自用。一般情况下该度假村在产权人去世后由管理公司回购再出售。收益归其家人所有。——时值度假型酒店：消费者购买一定数量的“分数”，作