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房地产开发企业特殊经济业务的会计处理 一、房地产开发企业经营活动的主要业务 房地产是房产与地产的总称。房地产开发可将土地和房屋合在一起开发，也可将土地和房屋分开开发。房地产开发企业就是从事房地产开发和经营的企业，它既是房地产产品的生产者，又是房地产商品的经营者。进行的主要业务有： 1．土地的开发与经营。 企业将有偿获得的土地开发完成后，既可有偿转让给其他单位使用，也可自行组织建造房屋和其他设施，然后作为商品作价出售，还可以开展土地出租业务。 2．房屋的开发与经营。 房屋的开发指房屋的建造。房屋的经营指房屋的销售与出租。企业可以在开发完成的土地上继续开发房屋，开发完成后，可作为商品作价出售或出租。企业开发的房屋，按用途可分为商品房、出租房、经济适用房中华人民共和国第八届全国人大常委会第八次会议通过 三、特殊经济业务的会计处理 由于房地产开发企业经营活动的特殊性而形成一些有别于一般工业、商业企业特殊的经济活动，并带来其会计核算一些特殊处理（包括税务处理的特殊性）。 房地产开发企业有别于一般工业、商业企业的特殊经济事项包括： （一）关于销售开发产品收入的确认房地产开发企业开发、建造用于出售的住宅、商业用房、及其他建筑物、附着物、配套设施等应根据收入来源的性质和销售方式，在开发产品完工经有关部门验收合格即作为完工产品；开发产品完工后按照售房合同有关条款办理移交手续后应按以下原则确认销售收入的实现； 采用一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得了索取价款的凭证（权利）时，确认销售收入的实现。税金及附加采用分期付款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定付款日期确认销售收入的实现。付款方提前付款的，在实际支付时确认销售收入的实现。采用银行按揭方式销售开发产品的，其首付款应按实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。填制“个人住房抵押贷款申请书”一式两份。提供证明资料：借款人本人及参与还款亲属的身份证、户口本的原件和复印件，借款人与配偶不属同一户口本的还要提供婚姻证明借款人为外地居民的，除以上条件外，还须提供其所在地户籍管理部门开据的户籍证明原件，或暂住证借款人所在单位的人事或劳资部门提供的收入情况证明借款人提供自筹部分购房资金的证明借款人与售房单位签订的预售合同（期房），或售房合同（现房）。其中外销商品房合同须经公证，内销商品房售房合同需经商品房所在地的商品房交易中心登记。 A、提出贷款申请→贷款审批→签订； B、抵押借款合同→办理公证及抵押登记； C、发放贷款→偿还贷款利息→取回产权证。 采用银行按揭方式销售开发产品的，其首付款实际收到日余款在银行按揭贷款办理转之日确认收入的实现，。采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按实际销售额于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。按实际销售额于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。税金及附加营业费用经营税金及附加采取包销方式委托销售开发产品的，应按包销合同或协议约定的价格于付款日确认收入的实现。包销方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。采取基价（保底价）并实行超过基价双方分成方式委托销售开发产品的，应按基价加超基价分成比例计算的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。经营税金及附加部分商品房采取带装修的销售方式进行销售，应按以下原则确认收入的实现带装修商品房销售的合同，如果只有一个，装修只是商品房销售的一部分，那么就应该待商品房装修竣工、验收合格、交付客户才能确认销售收入实现如果商品房销售合同与装修合同一分为二，销售收入包括商品房销售收入和装修销售收入各自独立，那么就应当将它们视作两笔交易，即商品房销售和装修业务，分别确认销售收入的实现。对房地产开发企业自行开发商品房的销售，不可以采取完工百分比法确认收入。只有符合建造合同的条件，并且有不可撤销的建造合同的情况下，才可以按照完工百分比法确认房地产开发业务的收入。）企业销售未完工开发产品所取得的收入（包括定金）作为预售收入。预售房屋的工程进度应达到多层结构封顶、高层主体结构完成2/3以上后，房地产开发企业方可要求购房人办理按揭贷款手续。房地产开发企业、销售代理企业进行商品房预售应在开户的商业银行设立商品房预售款专控账户。商品房预售所得的款项存入专控账户，用于相应的工程建设或用于归还房地产开发工程贷款。企业应按开发项目设置明细账进行销售收入、预售收入的核算。企业收到预售收入时：借：现金（银行存款）贷：预收账款—预售收入－项目同时，按规定计算预缴企业所得税：借：预收账款—预售收入－项目预缴企业所得税贷：应交税—××项目预交所得税企业按规定上交时：借：应交税—××项目预交所得税贷：银行存款预售确认销售收入实现时：借：银行存款应收账款