007第七讲-市场调研的主要内容及方法.docVIP

项目市场调研和主要内容及方法 市场调研的主要内容 城市相关资料信息 1、明确所要获得的资料。一般而言，主要包括一个城市的历史、人文、景观，城市的演变过程，城市的特色，城市的历史文化，城市人民的文化教育水平及整体素质，城市的发展定位，城市的整体国民生产总值，城市的人口总量（含常住人口和非常住人口），各个年龄结构层人口比例，城市人均可支配收入，城市的相关经济政策，房地产发展现状，房地产发展趋势等等。 2、明确从何处获取资料。具体而言，一个城市的历史、人文、景观，城市的演变过程，城市的特色，城市的历史文化，城市人民的文化教育水平及整体素质，城市的发展定位等可以从一个城市的市（县）志、新闻报纸刊物、书店、图书馆、网络上获得；城市的整体国民生产总值，城市的人口总量（含常住人口和非常住人口），各个年龄层人口的比例，城市的相关经济政策法规等可以从网络、报刊杂志、统计局、图书馆等获得；房地产发展现状，房地产发展趋势，城市的土地储备总量，城市企业的多少等可以从报刊杂志、网络、土地管理局、房管局、工商局等处获得。 3、对资料进行细化分析。把所取得的资料进行系统的分类与整理，使之分门别类加以归档。 一、区域宏观经济环境。 经济：主要通过到当地统计局购买当年的年鉴来获得相关数据。 区域GDP（即国民生产总值）总量，人均GDP及同比上年的增长幅度。 城市居民的年人均可支配收入，人均储蓄存款。 当地第一、第三产业结构变化情况。 人口： 当地和每户家庭人口数以及目前的人口规模（查阅统计年鉴） 当地居民目前的人均居住面积和未来人口规划（向当地规划局索职当地的控制性详规） 当地政策环境分析 房地产市场有关的规章政策 注解：当地房管部门制订的商品房预售标准，预售金收取的相关规定，还有当地的房地产开发的相关税费，通常当地的房管局的对外窗口可以提供完整的书面资料，若没有可以通过口头询问获得。 土地政策及土地供应计划。 注解：即当地的土地出让制度，一般有招标出让、拍卖出让、挂牌出让、协议出让和捆绑出让式协议出让几种，以上内容均可以通过当地的地管局和土地储备中心了解情况。 住房政策。 注解：指当地的拆迁安置政策，如回迂、异地安置或货币补偿等，以及经济适用发展规划，包括建设规模，建设速度和建设标准（户型、环境、配套等）可通过当地的房地产管理局，建设发展或土地管理局了解相关情况。 户籍政策。 注解：当地政府是否有购房入户的政策，标准如何，主要通过当地的房地产管理局了解。 当地房地产发展市场状况。 对比近几年来3—5年的较量，供应量及成交价格并结合当地居民的居住观念 开发商的开发模式： 注解：通过统计年鉴和网上查询相关数据，实地走访当地居民和开发商的售楼部，同买房的客户和售楼人员聊天，了解相关情况还可以到当地图书馆查阅当地和主要报纸，并将重点复印下来。 城市规划，不同区域特点及走势。 注解：到当地的规划局查看当地的控制性详规，如有可能索要或复印一份，并询问城市分布的区域特征，如文教区，居住区，商业区和旅游区等，也可以到当地图书馆查阅当地的主要报纸，并将重点部分复印下来。 未来3—5年土地供应情况，未来3—5年商品房的供应量和市场需求量预测。 注解：通过当地规划局，地管局或土地储备中心了解未来3—5年的土地供应计划和旧城改造（也有少数地方没有土地供应计划），得出未来3—5年土地供应情况，利用当地居民目前的居住面积和对未来3—5年将要增加的房住面积的预测，再加上未来3—5年城市人口和增长规模，得出未来3—5年的市场需求量。 当地部分在开发销售楼盘情况和房地产三级市场情况。 注解：楼盘情况可到现场及销售部实地调查（要求取得楼书，如已是准现房或现房要求拍下照片）。如售楼部已撤，可到小区物业部了解也可以到二手房市场（中介公司）和房地产三级市情况一并了解。 项目所在区域内的房地产开发特点，重点开发区域的分情况。 注解：实地观察了（要求拍下照片），和售楼人员聊天（如房产开发是否结合了区域文化背景等）。 类比项目分析：规模、售价、户型、配套、推广卖点、销售状况、购买客群、畅销和滞销户型等进行罗列、分析。 注解：实地观察了解（要求拍下照片），走访售楼部属。 项目概况。 注解：含项目规模，项目边界道路交通情况。周边配套情况包括规划和在建中的：如医院，学校，商场超市，菜场，公园，公交车站等，主要通过向规划局了解项目所在地的规划情况和实地考察来完成：要求拍下照片并画出具体方位图。 2．项目SWOT分析（包括优势，劣势，机会点及开发风险等）、 注解：主要通过向规划局了解项目所在地的规划情况和实施地考察来完成。 房地产调研方法 房地产市场调研的方法千差万别，每人都会有自己不同的方式，但其最终目的一样，即取得所要了解的资料，能够掌握房地产的发展态势，提出有见地的建议，为房地