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2009房地产企业税收自查提纲 2009年6月4日，国家税务总局发布了《关于开展第二批大型企业集团税收自查工作的通知》（稽便函[2009]49号），总局稽查局决定统一组织开展第二批36户大型企业集团的税收自查工作，同时统一制定了自查提纲，其中包括房地产行业。现将房地产行业自查提纲摘录如下，以便对照自查，进一步完善财务及税务工作。 　 　　二、企业所得税 　　应全面检查各项应税收入的真实性、完整性及税前扣除项目的真实性、合法性。 　　（一）收入方面（自查重点） 　　除前述营业税部分的相关问题外，还应检查： 　　1.未完工开发产品的销售收入是否已按规定预计毛利额，计入当前应纳税所得额缴纳企业所得税。 　　2.产品完工后是否及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度本项目的应纳税所得额与其他项目应纳税所得额合并缴纳企业所得税。对于跨年度房地产开发项目的已完工出售部分，有无不按权责发生制原则确认收入或故意推迟实现工程结算收入的现象。 　　3.取得政府的经济补偿或奖励收入是否未申报缴纳企业所得税和土地增值税。 　　4.客户放弃的购房定金、没收的违约保证金、施工方延误工期的罚款收入、先租后售收取的租金等是否未按规定确认收入或直接冲减了成本。 　　（二）成本费用方面（自查重点） 　　1.取得的土地资产是否不按规定计价。 　　是否擅自扩大或减少土地资产的价值；是否存在将购进土地进行三通一平后，进行评估，虚增土地成本，计入开发成本。 　　2.是否虚列拆迁补偿费，虚增成本。 　　（1）是否虚增拆迁户数，多列拆迁补偿费或虚增补偿金额，多列拆迁补偿费。 　　（2）征地、拆迁支出，是否未按规定进行归集分摊，涉及分片分期开发的，未在各个项目进行合理分摊。 　　3.是否签订虚假合同、协议，虚列、多列或重复列支成本费用。 　　（1）是否签订虚假单项合同，取得虚开发票，加大建安工程费。 　　（2）是否从有关联关系的贸易公司购进材料，向关联企业发包或分包工程，人为提高材料价格或建安费用，转移利润。 　　（3）采取包工不包料方式发包工程，在开发企业提供的材料、水电和其他物资已凭发票计入开发成本的情况下，是否有让施工企业按劳务费和材料价款的合计金额再次开具发票，并负担其多开部分的税款，重复列支开发成本。 　　（4）是否虚列工程监理费。 　　4.是否取得不符合规定的发票入账，多列成本费用。 　　取得旧版作废发票入账；涂改、伪造、自行填开发票入账；取得第三方开具的发票入账；取得开具内容不实的发票入账等 　　5.是否混淆成本核算对象，未按配比原则结转产品成本。 　　（1）未根据开发项目的特点及实际情况确定成本核算对象，所有开发工程成本在一个账户中核算，无法确认当期单项工程开发成本。 　　（2）企业各期成本核算混乱，提前列支下期项目的成本。 　　（3）一次性列支应由各期分摊的土地成本（含土地附属成本）。 　　（4）未单独核算有偿转让或自用配套设施的成本，将其全部计入可售房屋开发成本。 　　（5）虽单独核算有偿转让或自用配套设施的成本，但只分摊建筑安装工程费，而土地成本、前期工程费、基础设施费、借款利息等费用在已售房屋中分摊。 　　（6）发生销售退回业务，只冲减收入，不冲回已结转成本。 　　6.是否将资本性支出直接列入当期成本，减少应纳税所得额 　　（1）将办公用的电子设备、汽车、音像设备等固定资产计入销售费用或在低值易耗品账户核算，进行税前扣除。 　　（2）由开发企业投资建设的，位于开发小区内的邮电通讯、学校、医疗等配套设施在完工后出租的，未将其按固定资产进行账务处理。 　　（3）在开发小区内建造的会所、售楼部、停车场库、物业管理场等产权归开发企业所有的，未按固定资产进行账务处理。 　　（6）临时出租的待售开发产品，对其已计提折旧处理是否正确。 　　7.是否扩大期间费用列支范围及标准，减少应纳税所得额。 　　（1）“广告费”、“业务宣传费”、“业务招待费”、“坏账损失”等期间费用是否按规定的范围和标准进行扣除，是否存在为规避扣除比例的限制而将上述费用部分计入开发成本的情况。预售收入是否作为广告费、业务宣传费、业务招待费的计算基数，多列管理费用。 　　（2）开发产品完工前的借款利息，是否一次性计入当期损益，虚增财务费用；高于同类同期商业银行贷款利率支付的利息是否调整；向关联方借款利息调整是否正确。从关联方取得的借款金额超过其注册资本50%的，超过部分的利息支出，是否已作纳税调整。 　　（3）工资及“三费”扣除是否正确。是否将工资性的支出列入了营业费用，未进行纳税调整。执行新会计准则前，在营业费用中是否重复列支应在“三费”中列支的费用。