2013年4月份考试房地产评估第三次作业.docVIP

2013年4月份考试房地产评估第三次作业一、名词解释题（本大题共25分，共 5 小题，每小题 5 分）1. 路线价法定义2. 市场价值3. 标定地价4. 收益法原理5. 路线价法适用的对象和条件二、计算题（本大题共30分，共 2 小题，每小题 15 分）1. 有一成片荒地需要估价。获知该成片荒地的面积为2 k㎡，适宜进行“五通一平”的开发后分块有偿转让；可转让土地面积的比率为60％；附近地区与之位置相当的 “五通一平”熟地的单价为800元/㎡；开发期需要3年；将该成片荒地开发成“五通一平”熟地的开发成本、管理费用等经测算为2.5亿元/k㎡；贷款年利率为10%；投资利润率为 15％；当地土地转让中卖方需要缴纳的税费为转让价格的6%，买方需要缴纳的税费为转让价格的4%。试用传统方法测算该成片荒地的总价和单价2. 某旅馆需要估价，据调查，该旅馆共有300张床位，平均每张床位每天向客人实收50元，年平均空房率为30%，该旅馆营业平均每月花费14万元；当地同档次旅馆一般床价为每床每天45元，年平均空房率为20%，正常营业每月总费用平均占每月总收入的30%。该类房地产的资本化率为10%。试选用所给资料测算该旅馆的价值三、简答题（本大题共45分，共 5 小题，每小题 9 分）1. 简述长期趋势法的概念和作用2. 现实中的房地产估价对象有哪些？3. 估价的假设和限制条