2016房地产估价师考试考前仿真模拟题及答案解析-《房地产估价理论与方法》.docxVIP

2016房地产估价师考试考前仿真模拟题及答案解析——《房地产估价理论与方法》1、以下不属于房地产估价的特点的是（ ）。A．房地产估价是评估房地产的价值而不是价格B．房地产估价是模拟市场定价而不是代替市场定价C．房地产估价有误差但误差应在合理的范围内D．房地产估价具有必要性正确答案：D2、下列经济活动中，不需要进行房地产估价的是（ ）。A．了解某宗房地产的出租人权益价值B．了解某企业包括房地产及特许经营权等在内的企业价值C．了解某地区地震后房地产价值的变化D．了解某宗房地产的应纳城镇土地使用税额正确答案：D答案解析：本题考核的是需要进行房地产估价的内容。真正需要专业估价的主要是房地产、古董和艺术品、矿产、企业整体资产以及某些机器设备、无形资产等。故选项D错误。3、一个估价项目中的价值时点，本质上是由（ ）决定的。A．估价委托合同签订时间B．估价目的C．实地查勘估价对象的时间D．委托人意愿正确答案：B答案解析：本题考核的是价值时点的概念。价值时点不是可以随意确定的，应当根据估价目的来确定。价值时点从本质上讲既不是由委托人决定的，也不是由估价师决定的，而是由估价目的决定的。4、关于房地产估价误差的说法，错误的是（ ）。A．判断评估价值的误差大小或者准确性，理论上是将其与真实价值进行比较B．估价会有误差，可用一般物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准C．所有的评估价值都有误差，因此可以说所有的评估价值都是近似值D．估价误差应有一定的限度，因此需要确定合理的误差范围正确答案：B答案解析：本题考核的是房地产估价误差。不能用一般物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准，应允许估价有较大的误差，但估价的误差又要适度。5、某人年初以3000万元购买一间商铺，年末将该商铺售出，收回资金3800万元，当年通货膨胀率为5%，该商铺的实际增值额为（ ）万元。A．610.00B．619.05C．650.00D．761.90正确答案：C答案解析：本题考核的是房地产实际增值额的求解。该商铺的实际增值额=3800万元－3000万元×（15%）=650万元。6、某住宅楼因邻近施工项目而出现基础不均匀沉降，该住宅楼总建筑面积10000m2。共有100套住房，有100户居民。经评估，该住宅楼在未受损情况下的市场价格为5000元／m2，平均每套住房的市场租金为1500元／月，在受损情况下的市场价格为4500元／m2；如果对该住宅楼进行修复，修复工程费为150万元，并需居民搬迁和在外临时安置6个月，搬迁费平均每户每次1300元；该住宅楼修复后，会因曾受损而导致心理减价5%，关于该住宅楼修复和损害赔偿的说法，正确的是（ ）。A．该损害在经济上是可修复的B．修复所能带来的价值增加额为500万元C．该住宅楼在不修复情况下的价值减损额为500万元D．在不修复情况下平均应给予每户的赔偿金为6.5万元正确答案：C7、拍卖抵押房地产时，抵押合同签订后该土地上新增房屋与抵押财产一同拍卖的，对拍卖新增房屋所得（ ）。A．抵押人无权优先受偿B．抵押人有权对全部房地产优先受偿C．抵押权人有权优先受偿D．抵押权人无权优先受偿正确答案：D答案解析：本题考核的是《城市房地产管理法》的相关规定。《城市房地产管理法》规定，房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产，需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。8、不同的房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一价值时点下的评估价值通常不完全相同，这主要是因为（ ）。A．掌握的有关信息不同B．作出的估价师声明不同C．估价对象状况不同D．委托人不同正确答案：A答案解析：本题考核的是对估价准确性问题的认识。因为估价总是在信息不完全和不确定下作出的，不同的估价师掌握的信息一般不完全相同。即由于掌握有关的信息不同，不同的房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一价值时点下的评估价值通常不完全相同。9、从科学且可操作性上看，能够用于判断一个评估价值的误差大小或者准确性的是（ ）。A．估价对象的真实价值B．估价对象的重置价格C．估价对象的实际成交价格D．合格估价师的重新估价结果正确答案：D答案解析：本题考核的是对估价准确性问题的认识。判断一个评估价值的误差大小或准确性，理论上是将该评估价值与真实价值进行比较，实际中是将它与合格的估价师的重新估价结果进行比较。10、关于基本估价方法，英国体系为（ ）。A．成本法、市场比较法、收益法B．成本法、收益法、投资法、剩余法C．比较法、投资法、剩余法、利润法、承包商法D．成本法、比较法、剩余法、利润法、承包商法正确答案：C11、下列房地产估价相关活动中，属于传统价值评估业务范畴的是（ ）。A．高层建筑地价分摊B．房地产投资价值评估C．因环