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“软实力”渐成变革引 世茂房地产去年业绩全线飘红 营业额增长44.9%、毛利率上升至35.3%、全年合约销售额为670.7亿人民币……世茂房地产(00813.hk)近期正式发布了去年的“成绩单”，亮眼的财务数据继续向公众和投资者表现出企业的高成长性。　　受业绩发布影响，世茂房地产股价应声造好，3月26日股价现报15.96元，上涨9.62%。“世茂2014年每股盈利预期增长16%，现时股价相当于4.8倍2014年预期市盈率，较资产净值每股31.0元折让53%，0.95倍2013年市净率，股息率为5.6%，世茂的估值对长期投资者来说相当吸引。” 国浩资本在当天将世茂的评级由持有上调至至买入，看好今年世茂的业绩前景。　　“今年世茂房地产的销售目标是800亿元人民币，公司现有可售的货值约1,350亿元，只要去化率在60%已达到此目标。”世茂集团董事局副主席许世坛表示，今年依然会通过买地做到1500亿的可售货值。　　而据易居克而瑞统计数据计算，世茂房地产近五年的CAGR(年度复合增长率)高达83.95%，是中国成长速度最快的房企。“近两年，来自产品体系、组织架构、管理信息化、客户价值链等多个维度的变革与创新，进一步提升了世茂房地产的产品溢价能力。”分析人士认为，随着世茂“云服务”战略的实施，世茂在未来行业格局的竞争中占尽先机。　　销售额同比增长46% 毛利率同步上扬　　从年报的各项财务指标来看，世茂房地产的日子越来越好过了。根据年报信息披露，截至2013年12月31日，世茂房地产去年初订下全年合约销售额目标为550亿元，去年销售额实现人民币670.7亿元，达全年目标122%，累计销售面积523.9万平方米，平均售价为每平方米人民币12802元。　　据悉，世茂房地产2014年的合約銷售額目标为人民币800亿元，截止2014年3月25日止累计未入账合约销售额超过600亿元，已锁定今年入账目标约75%以上。　　在连续两年销售额大幅增长的情况下，世茂房地产的毛利率也有了显著提升，是目前上市房企中为数不多的量价齐升的房企。年报数据显示，世茂房地产去年毛利率按年升1.8个百分点至35.3%。　　“世茂房地产不希望通过高增长而牺牲掉企业的利润，今年除了将销售目标增至800亿元，同时致力将毛利率维持35%的水平。” 许世坛指出， “实际上，去年这些项目如果要卖也是可以拿到预售证的，但是审批价格与我们的市场预期不符，我们可以逐步放慢销售节奏，提价改善毛利率。”　　许世坛指出，世茂房产大部份融资已完成，今年应再无大型融资计划，并透露期望至今年底时，净负债率可以控制在50%。为了加快周转速度，世茂集团已与四大银行落实合作，为买家提供专项按揭额度共300亿元，目标今年销售回款率提升至85%。　　扎根福建区域 深耕长三角　　近期内地发展商更积极向海外发展，不过世茂集团并未加入拓展海外市场行列。许世坛指出公司一直有物色海外市场项目，但是要考虑不同地域文化等因素，现时暂无此计划。　　从土地储备方面，年报显示截至2013年12月31日，世茂集团于宁波、杭州、济南、苏州、北京、武汉等15城市增加住宅土地储备937万平方米。目前，世茂旗下拥有104个项目，分布于全国38个城市，共3615万平方米的土地。而从成本来看，去年新增土地储备的平均楼面地价约为每平方米人民币4488元。截止至2013年12月31日，世茂集团的平均土地成本为每平方米人民币2341元，相对低廉的土地成本为日后利润率的提高提供有效保证。　通过年报的销售数据不难发现，世茂在福建本土及长三角区域贡献了主要销售业绩。从城市来看，世茂在上海、杭州、昆山、张家港、福州、晋江、泉州、石狮等城市的开发面积和销售额，占世茂全年开发面积和销售额的50%以上。　　“尽管北、上、广、深这些一线城市拥有强大的刚性需求，但开发商在这些城市开发的项目利润率其实不高。”许世坛坦言，一线城市的土地非常贵，我们每次参与竞拍基本都是很多家企业一起去抢，导致了一线城市的成本很高。　　目前，世茂房地产有67%的项目分布在一、二线城市，其中位于二线城市的项目超过50%。位于三四线城市的项目占17%，在这之中16%是在一些比较小的三四线城市。“世茂拿地会重点考虑长三角跟福建，这是世茂品牌、客户、团队优势最强的地区，所以这几个地区会做比较多的项目。”许世坛说，世茂看好有潜力的二线城市，像苏州市场今年的销售额预计能超过1百亿。　　值得注意的是，去年旅游地产项目为集团贡献了较大比例的收入，已成为公司重点投资领域之一。2013年，世茂旗下旅游地产项目晋江世茂御龙湾便成为全国最早开盘的一个项目，创下单日销售额逾10亿元的佳绩。而截至3月18日，世茂首个海南(楼盘)旅游地产项目“世茂-怒放海”自去年12月开盘以来已录