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市场推广简报 市场个案 精武大厦： 项目概述：本项目位于东宝兴路、四川北路。公共交通方便，商务楼集中。生活、医疗、教育商业配套完善，且集中于四川路沿线附近。今年年底交房。 产品分析：本案总共有28层，裙房7层，只有独立一幢。两梯四户，房型为四房两厅、三房两厅。得房率75%属于商住较高一类。销售情况良好，只剩六套。 价格分析：楼层差价20元/层M，朝向差价：东西100元/M、南北200元/M。单价范围：5220元/M—5840元/M；总价为：84万—96万。物业管理3.05元/M天（办公），1.5元/M天（住家） 客户分析：主要购买者以办公为主要用途。以外贸公司，外地公司，私人企业、国企办事处为主，客户以中小面积需求为主。 销售情况：销售率为90%。产品的楼层、朝向去化较均匀， 虹口商城 项目概述：本项目位于虬江路、四川北路。公共交通方便，商务楼集中。生活、医疗、教育商业配套完善，且集中于四川路沿线附近。与今年年底动工集中绿地隔街相望。 产品分析：1—7层为商业裙房。8—22层为商住。面积85.23—233.41平方米，北向以小房型为主,面积从85.23—96.41M；南向房型123—169M。五梯12户，得房率75%。 价格分析：南北差价1000元/M，单价5310—6800元/M 朝向 面积 单价范围 总价 套数 配比 南向 86.51 6300—6680 54.5—57.7 13 88 7.5 50 89.83 5160—5380 46.3—48.3 4 2 101.61 5180—5340 52.6—54.2 4 2 123.81 6360—6730 78—83 13 7.5 127.16 6340—6710 80—85 26 15 132.33 6350—6720 84—88.9 13 7.5 151/157 6450—6800 101—102 2 1 169.63 6370—6690 107—113 13 7.5 北向 85.23 5250—5680 44.7—48.4 26 60 15 34 96.41 5310—5680 51.1—54.7 26 15 134.02 6430—6490 86.2—86.9 4 2 151.09/157 6450—6680 100—101 2 1 178.78 6314—6480 112—114 2 1 南北 233.41 6460—6760 150—157 26 15 15 16 178.78 6489—6644 116—118 2 1 客户分析：以在四川北路经商的外地人士为主，以商住两用为主。以私人业主为主。 销售分析： 朝向分析： 朝向 剩余 总套数 销售率 南 19 88 78 北 9 60 85 南北 7 28 75 合计 35 176 80 面积分析： 面积M 配比% 剩余套 总套 总价 销售率 86—101 41.5% 11 73 44—58 86% 123—134 31.9% 11 56 78—89 72% 151—178 11.7% 6 21 101—118 73% 223 14.9% 7 26 150—157 75% 合计 100% 35 176 82% 市场分析 优势 （1）区域： 四川北路是悠久人文历史名街 与黄浦区市级商业中心联系紧密，自身商业繁荣度较高。 为迎接APEC会议，四川北路沿线棚户区将大规模改造成集中绿地。将改善沿街景观现状。 四川北路商业服务半径，涉及苏州河以北各区。对周遍各临界区域，有次一级市中心的服务作用。 区域配套齐全集中。 公共交通线路： 徐家汇方向——游10 人民广场——18路 中山公园——21路 杨浦方向——874路 普陀方向——47路 （2）供需：四川北路沿线商务楼数量有限，等级不高。 （3）产品可塑性强，结构灵活 劣势 （1）四川北路商业区域等级层次不高，缺少集中办公氛围 （2）商住两用办公楼影响自身的办公品质 （3）缺少纯办公楼的物业管理、硬件配套。 （4）相临商务区域：曲阳商务中心、四平路溧阳路商务区，对本案有分流客户的威胁 3、机会 内外销商品房的并轨制，扩大了市场的需求量，提高了市场的购买力。 四川北路景观规划将提高其商业品质，增加市场吸纳力。 四川北路办公楼供给量有限，需求趋势被看好。 四川北路商业价值、人文价值、区位价值前景看好。 产品分析： 房型： 面积配比（6—20F） 房型 面积 朝向 套数 配比 1/2/1 87.51 南 15 11% 2/2/1 92.96 西 15 75 11% 55% 108.66 西 15 11% 115.21 南 1