不动产证一券化条例解析.docVIP

不動產證券化條例解析 理律法律事務所游啟璋律師( 引言 不動產證券化條例（以下簡稱條例）於九十二年七月二十三日經 總統公佈，使得不動產所有人的融資管道從傳統的向金融機構取得資金，轉變為得在資本市場籌措資金。另一方面，在往日，有意投資不動產的投資人，除了少數經濟能力雄厚，具有經營不動產知識者，能直接投資不動產外，絕大多數的投資人，只能以投資於經營不動產業務之公司所發行之證券，間接投資於不動產。並且，以往的間接投資，投資人所承擔的是公司整體的風險，投資人評估其投資風險時，不但要了解公司既有的投資標的，更要能監督未來的投資；不但要了解公司本業的投資，更要能監督公司本業以外的投資。有些投資人或許因為對不動產有相當之了解，才投資於該公司，但如果公司除了不動產投資外，尚有其他非本業的投資，要投資人也能評估這些業外的投資，不是不可能，就是成本太高。證券化使得投資人可以直接投資於不動產，甚或特定的不動產，投資人之監視成本（monitoring cost）相對減低，更增加投資人的投資誘因。為了減輕投資人的監視成本，降低投資風險，不動產證券化條例，規定以信託為基礎，由信託業者做為發行證券、進行融資之中介機構。條例同時設計兩種證券化的方式，一為不動產投資信託，一為不動產資產信託。這兩種證券化之方式本質不同，不動產投資信託本質上為證券投資信託之一種，條例所規定者係模仿自美國的Real Estate Investment Trust，即一般所俗稱之Reit。是由一中介機構以募集共同基金（Mutual Fund）之方式，發行證券取得資金，投資於不動產，將收益分配全體證券持有人，證券並可在公開市場自由買賣，以取得流動性。不動產資產信託投資則是不動產所有人將不動產移轉給一中介機構，由該中機 投資信託契約則是受託機構與投資人間權利義務之重要規範，條例第十條也就信託契約書應記載之內容，詳細列舉。主要為受託機構之權利、義務和信託基金之運用方式及限制等。同樣的，信託契約的變更及終止，涉及受益人權益甚大，條例第十一條明定準用金融資產證券化之相關規定。且為保障受益人之權益，條例第十二條更要求信託業商業同業公會應訂定信託基金之定型化契約範本。定型化契約就受益人之權益規定為最低之規範要求，個別信託契約就受益人權益的保障，不得低於定型化契約範本的規定。而受託機構在申請主管機關核准其募集，或申報生效私募受益證券時，更應檢附信託契約與定型化契約範本異同之對照表，以便主管機關審核。（條例第六條第一項第三款） 受託機構募集發行受益證券時，應向應募人或購買人提供公開說明書，公開說明書應依主管機關財政部金融局所頒布之受託機構募集發行不動產投資信託或不動產資產信託受益證券公開說明書應行記載事項準則所規定之方式及內容制定。 三、信託基金之型式 又如前所述，不動產投資信託是以共同基金之方式組成，由於基金所投資之標的多為不動產本身，流動性低，如投資人隨時要求贖回，勢將影響基金之穩定。因此，條例第十八條特別規定，不動產投資信託基金，以封閉型基金為限。只有在經主管機關專案核准之情形，方得募集具副買回時間、數量或其他限制之開放型基金。 不動產資產信託 一、意義 不動產資產信託是由受託機構向不特定人募集發行，或向特定人私募交付不受益證券，以發行證券所得受讓不動產、不動產相關權利、不動產相關有價證券及其他經主管機關核准投資標的，而成立之信託。（條例第四條第一項第四款）受託機構發行募集受益證券時，可以採用公開募集或私募，所發行之證券稱做不動產資產信託受益證券，亦屬於證券交易法所規定的有價證券。（條例第五條）受託機構發行受益證券取得資金，以該資金為對價，取得不動產或不動產相關權利。取得的不動產或其相關權利成立信託財產，以證券持有人為受益人，享有信託財產及所生之利益、孳息及其他收益。（條例第四條第一項第五款第（二）目） 二、設立要件 受託機構在發行募集或私募不動產資產信託受益證券時，也必須檢具一定的書件，如果是公開募集，必須先經財政部（指金融局）及財政部證券暨期貨管理委員會聲請核准，如果是私募，只須向財政部申報生效。所檢具的書件主要為不動產資產信託計畫、不動產資產信託契約、公開說明書（私募則為投資說明書）、信託基金經營與管理人員符合法定資格之證明文件、設有信託監察人者其名單及資格文件、受託機構董事會議事錄、信託財產管理處分方法說明書、律師或會計師複核之案件檢查表、律師之法律意見書等等，均與不動產投資信託相同。較特殊的是，在資產信託，受託機構應先洽請專業估價者就信託財產，依不動產估價師法之規定出具估價報告書，以確保信託財產價格之合理，於聲請核准或申報生效時，同時檢附。（條例第二十九條第一項及第三十四條） 三、信託資產之揭露 由於不動產資產信託是由不動產或不動產相關權利之所有人，信託移轉其不動產或不動產相關權利