不同市场(一、二线与三、四j线)房地产开发特点.docxVIP

不同市场（一、二线与三、四线）房地产开发特点分析 随着中国市场经济在东部沿海的建立并成熟，房地产市场也随着取得了长期的繁荣发展，在国家大政方针的指引下，市场环境日渐成熟和理性，并将趋于稳定。中西部地区的改革开放深入和社会发展水平提高、及三、四线城市经济的活跃，给这些地区房地产市场的发展提供了广阔的空间。房地产显著的地域性特点，环境的迥异需要开发商不同于在一、二线城市的开发思路，来实现留下公司好的口碑，带走企业应得的回报。环境的异同。一、二线与三、四线由于改革开放的时间和发展水平的不同，影响房地产业领域的一些主要因素有很大差别，表现如下:项目地域市场环境社会环境经济环境政策环境一、二线城市1、高收入人群多，结构复杂；2、市场容量大，自住、改善、投资型客户混杂；3、竞争激烈但有序。1、文化水平普遍较高，比较容易接受新事物；2、人员的关系普遍以“利益”为纽带；3、人员关系结构疏松；4、生存压力大。1、经济发展水平高；2、一般来说产业结构完整；3、企业效率高；4、融资形式多样化。1、政策齐全配套；2、服务型、引导性；3持续性强三、四线城市1、高收入人群主要是个体商业、民营企业老板，高官；2、市场需求多以改善型为主；3、竞争不激烈，无序开发。1、思想相对保守；2、人际关系普遍以“人情”为纽带；3、习俗对人的行为和思想起着相当决定性影响；4、生活成本低，生活压力小。1、经济仍起步晚，但后劲足，潜力大；2、多是单一产业结构，；3、企业效率偏低；4、企业融资主要靠银行贷款。1、政策不健全；2、审核审批性；3、正处在探索阶段，不稳定。这种环境差异，具体到项目的操作方式上，必须按照具体情况具体分析的思路，认真做好前期市场调研和产品定位，紧密结合公司的战略方向，这样才能顺利完成开发计划。具体的操作情况，不同的地域有不同的侧重。 项目地域一、二线城市三、四线城市市场调研环境现状及发展趋势除了进行环境情况调研外，重点进行文化、习俗调研。产品定位针对目标客户群，保证产品在开发完成4-5年在国内市场不落后。针对目标客户群，保证在当地市场2-3年不落后。太超前也不容易被接受。设计研发满足基本使用功能的为前提，挖掘附加功能，提升将来使用品质。以满足基本使用功能为主，适当选择辅助功能，增加用来宣传的口碑。工程建设规模越大，优势越明显市场容量有限，需要控制规模小区环境及配套设施配套尽量齐全，在竞争项目中特点突出配套尽量齐全，在竞争项目中特点突出，如停车位数量，人车分流，智能卡推广等。营销策略1、全部预售；2、前期蓄势，开盘时高密度轰炸、开盘后维势、收尾时借势。1、多采用现楼销售；2、广告以平面媒体为主；3、人情营销效果显著。品牌建设高度关注，认可很重要口碑重于品牌团队建设专业化，高效能、视为企业核心能力综合型，维持型物业管理以提供酒店式服务为目标为降低成本，清洁、安全为主要管理目标。公共关系一般性事务比较透明，简单透明度低，维持难度大。机会与威胁不同的环境因素决定了不同的风险和机遇，一、二线与三、四线城市主要的机会和威胁有：项目地域机会威胁一、二线城市1、市场容量大；2、社会、经济、投资环境好。1、开发成本高；2、房价面临滞涨，短期甚至下跌的可能；3、开发量受城市土地供应量限制；4、旧城改造项目在增多。三、四线城市1、开发成本低；2、市场处于萌芽期，机遇多；3、房价有较大上涨潜力。1、市场容量小；2、一般经济结构单一，抗风险能力差；3、政策变动风险大。对于新进入三、四线城市的开发商而言，除了要克服上述这些不利因素外，相对于本地开发商还有以下风险：竞争风险。对于外地的开发商来说，从一开始就处于优势地位，相当于本地作战，而外地开发商除了具有资金优势外，所有工作都要从头开始，甚至还要向本地开发商学习一段时间。技术风险。我国地域辽阔，不同地区在国家标准基础出台了一些适合本地区的技术规定，验收标准，设计要求等，这些需要逐渐了解。另外各个地区的地质条件，也需要外地开发商在可行性研究阶段预先初步了解。成本风险。本地开发商对当地建筑市场非常熟悉，比较有利于成本控制。外地开发商进入市场就需要了解当地的定额、建材市场、承发包市场等。对总包单位，一些大的分包单位和重要的设备考察，一般总部的人员会参与，这额外增加了一些差旅费。团队建设风险。相对于本地开发商固有的人才队伍、来既能战，外地开发商团队建设需要经过招聘、考察、试用、磨合等一段过程，才能正常运转起来。如果外地开发商在当地只有一个房地产项目，还要考虑员工的后顾之忧问题。开发模式公司收购。这种模式目前最为普遍，外地开发法商，用自己的资金优势收购有土地储备的当地公司，从而进入当地房地产市场。项目的可研一般会在项目收购之前完成，接下来设计研发，工程建设，营销全部由自己完成。合作开发。这种模式一般是土地与资金的结合，当地公司有大量土地储备